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Acerca de José Luis Gabaldón

Economista y Administrador de fincas en Valencia. Realizo gestiones inmobiliarias como alquileres y compraventas de inmuebles.

Las obligaciones de la Comunidad si ingresa por Publicidad

Ha llegado Septiembre ya estamos recibiendo nuevas consultas sobre administración de comunidades en nuestro Rincón del Vecino. Te recordamos que si tienes una consulta relacionada con la Propiedad Horizontal y la Administración de Fincas nos la puedes trasladar aquí

Esta semana queremos compartir contigo la siguiente:

Obligaciones Comunidad Valla Publicitaria

Pregunta:

Soy el Presidente de mi Comunidad de Propietarios. Al encontrarse la finca en un lugar de mucho paso en Valencia, una empresa nos ha ofrecido pagarnos porque le dejemos poner una valla publicitaria en la terraza. No tenemos administrador de fincas por lo que necesitamos asesoramiento al respecto. ¿Qué obligaciones tiene la Comunidad si obtiene ingresos gracias a la publicidad?

Respuesta de Fincas Mistral:

1.- Lo primero que debéis hacer es acordar en Junta de Propietarios la instalación de la valla publicitaria. Este punto debe aparecer en la convocatoria de la Junta en la que se trate. Como eres el Presidente, puedes convocar una Junta Extraordinaria para tratar este punto. En nuestra área de descargas tienes un modelo de Convocatoria de Junta Extraordinaria a tu disposición

Hay dos interpretaciones en relación a la mayoría necesaria para aprobar el acuerdo:

  • Unanimidad. Sería necesaria cuando se produce una alteración de la estructura del edificio.
  • Mayoría cualificada. Si no se altera estructura del edificio es necesario únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

Si hay algún propietario que se vea afectado directamente por la instalación de la valla, será necesario su consentimiento.

2.- La Comunidad debe solicitar en el Ayuntamiento la licencia correspondiente, que suele tener una vigencia de 5 años.

3.- Hay que firmar un contrato entre la empresa y la comunidad de propietarios, donde se fijarán las condiciones, la duración y el precio. Se recomienda, además, exigir un seguro a terceros que cubra los daños que el soporte pudiera causar. Por otra parte, recomendamos que el contrato se firme por el mismo plazo que se ha concedido la licencia del ayuntamiento.

4.- Otro aspecto a tener en cuenta es que la Comunidad de Propietarios hay que darla de alta en el censo de obligaciones fiscales. Los ingresos de esa valla publicitaria tributarán en el régimen general del IVA modelo trimestral 303 y declaración informativa anual modelo 390.

Asimismo si la entidad que paga a la Comunidad es una mercantil (sociedad limitada…) su factura tendrá IRPF, esta retención la ingresa la sociedad no la Comunidad.

Si los ingresos por la valla publicitaria superan los 3.000 euros anuales (3.000 euros sin iva, solo la base) entonces la Comunidad deberá presentar la declaración informativa anual modelo 184.

 

LOS VECINOS IMPIDEN REPARAR UNA FUGA DE AGUA EN LA COMUNIDAD

Vecinos Impiden Fuga de Agua

Consulta: Buenas tardes, En mi comunidad de propietarios el administrador de fincas no manda un requerimiento a unos vecinos que se niegan a que el seguro de la comunidad proceda a arreglar una fuga que me cae en el techo del baño de mi inmueble, llevamos más de un año sin que se resuelva esta situación­. ¿Qué puedo hacer?

Gracias de antemano. Un saludo

Respuesta: La Ley de Propiedad Horizontal obliga en su art. 9, apartado 1.d  “A permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores”. En  los apartados anteriores el a.), el b.) y el c.) y en concreto el c.) dice “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras”.

Así que tiene todo el derecho a que el seguro de la Comunidad entre el inmueble para reparar la fuga de agua.

Puede actuar de la siguiente forma:

Primero, pida sino lo tiene, al administrador el número de póliza del seguro de la Comunidad de vecinos y llame al departamento de siniestros, Generali, Caser… el que sea, y que le envíen copia del informe que haya hecho el perito o reparador (fontanero) sobre esa fuga de agua en el piso de arriba. Tendrá que indicar la fecha de alta del siniestro, por ejemplo sobre marzo-abril de 2014 y el detalle del siniestro, ej: fuga de agua en la planta 5 pta 20 que afecta a la vivienda de la puerta 15 planta 4. Así el administrativo del departamento de siniestros podrá localizar el informe del siniestro.

En ese informe debe figurar que la fuga de agua es cuestión de la Comunidad y que para repararla debe entrar en la vivienda de arriba. Ahora posee un informe que justifica que se entre a esa vivienda y que esa reparación es cuestión de la Comunidad.

Aporte si tiene el informe del seguro de su vivienda, si llama al seguro de su vivienda y entró en su piso y en el piso de arriba habrán hecho un informe que indicará que la reparación es cuestión de la Comunidad, otra prueba que justifica que es una reparación de la Comunidad.

Segundo, prepare un escrito dirigido al presidente de la Comunidad o al administrador de fincas, deberá enviarlo por burofax, en el que especifique todo lo sucedido, adjuntando el informe del seguro de la comunidad. Indíquele que LPH en su art. 9 obliga a los propietarios a dejar acceso a su vivienda para reparaciones que afectan a la Comunidad. Ínstale a convocar Junta General Extraordinaria, como punto en el orden del día, Adopción de acciones judiciales para reparación de fuga de agua en la vivienda X si el propietario/a se sigue negando a dejar acceso a la vivienda.

Si el presidente no convoca Junta Extraordinaria deberá ponerse en manos de un letrado. Pida al menos tres presupuestos al respecto, en que le indiquen como van a actuar y coste de todo el proceso.

El problema de Los Locales Comerciales que no pagan Comunidad

LOCAL COMERCIAL NO PAGA COMUNIDAD

 

Consulta: Hola Buenos días, soy de Puerto de Sagunto. Mi Comunidad de Propietarios es de 35 viviendas y una planta baja comercial. 

El problema que tenemos es que no abona ningún gasto la planta baja comercial. He leído los Estatutos y figura que sí deben abonar gastos de la Comunidad.

El motivo es que este bajo comercial es todavía de la constructora y se va segregando conforme se vende o alquila. Por este motivo, no están calculadas las cuotas de participación de la Comunidad. De momento, los nuevos bajos que se van segregando no pagan por ahora nada de los gastos comunes.

Me han dicho que hasta que no se vendan no pagarán porque no hay cuotas de participación.

 

Respuesta:

La respuesta que se proporciona a continuación parte con una información limitada. Faltaría leer detenidamente los Estatutos y Escritura de División Horizontal (D.H) para dar un dictamen seguro.

Opción 1.

Si en los Estatutos de la Comunidad o Título Constitutivo de la Declaración de Obra Nueva figura que “los locales deben abonar gastos”.

Entonces DEBEN abonarlos, no hay excusa por parte del promotor que no abone gastos. No vale la premisa de que no están segregados porque la planta baja es TODO un bajo comercial que supone un porcentaje de participación.

Ejemplo: Las 35 viviendas dentro de los gastos de su Comunidad tienen una cuota de participación sumadas del 80%, la planta baja tiene una cuota del 20%. Independientemente de que se venda una parte de la planta baja y forme un local comercial llamado 1, 2, 3… esa superficie de planta baja supone un peso de COEFICIENTE sobre el total.

Opción 2.

El promotor ha fijado en los Estatutos o en el título constitutivo de la Declaración de Obra Nueva una cláusula de exoneración de este tipo:

“La planta baja, destinada a locales comerciales, hasta que no sea vendida y segregada en apartamentos individuales estarán exentos de contribuir a los gastos de la Comunidad”.

Los promotores y constructores pueden fijar cláusulas en los Estatutos o en la División Horizontal muy beneficiosos para ellos e injustos para la Comunidad.

A falta de leer los Estatutos y la D.H, creo que os están aplicando esta opción.

Para suprimir esta cláusula hay que aprobar por UNANIMIDAD su supresión, pero esto en la práctica es imposible porque requiere que todos voten a favor y el promotor no lo hará.

Vías que existen:

  • Esperar la Comunidad hasta que el promotor venda del todo la planta baja y entonces esos locales ya no se les aplica la cláusula de exoneración y contribuyen a los gastos de la Comunidad. Desventajas: Esto es injusto para la comunidad porque la planta baja no contribuye al sostenimiento de la finca durante esos años.

 

  • Reclamar vía judicial porque el promotor no aceptará la negociación. En este sentido si está la cláusula de la forma indicada anteriormente, que la planta baja comercial no contribuye a ningún gasto hasta su venta entonces es una infracción de las normas del derecho imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal y podría ser impugnado judicialmente con probabilidades grandes de éxito.

No obstante habría que sopesar si compensa el coste económico de usar la vía judicial para la Comunidad

¿Puedo pedir que se incluya un punto en el orden del día?

Pedir punto orden dia

Consulta: Hace unas semanas le comuniqué al Presidente de la Comunidad de Propietarios  mediante un escrito, que solicitaba que se incluyese un punto en el orden del día de la próxima reunión de Comunidad.

El punto es el ampliar el número de personas que forman parte de la Junta de Gobierno de la Comunidad.

En concreto solicitaba que hubiese:

  • Un Presidente.
  • Un Vicepresidente.
  • Dos vocales.

¿Puedo exigir que mi escrito sea presentado y votado en la próxima Junta General Ordinaria de la Comunidad?  Guardo el recibí  firmado por el presidente de cuando le di el escrito.

Respuesta: Puedes pedir que se incluya este asunto en el orden del día. Cualquier propietario puede solicitar por escrito al Presidente de la Comunidad que incluya cierto asunto a tratar en la próxima Junta que se celebre. Artículo 16.2, párrafo segundo de La Ley de Propiedad Horizontal. Te cito el artículo:

“Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.”

Como tienes una copia del escrito con su recibí hay justificante de que le has indicado al Presidente de que incluya ese punto en el Orden del Día. Indícale que debe incluirlo porque la Ley le obliga. Habla con el administrador de fincas de tu comunidad, si tenéis, para indicarle que ese punto debe figurar entre los asuntos a tratar y le recalcas que tienes copia y firma del escrito presentado al presidente.

La LPH obliga a que exista el cargo de presidente (art. 13 Órganos de Gobierno). Los cargos de vicepresidentes (art. 13.4) son facultativos, es decir, no obligatorios. La Comunidad a través de la Junta de Propietarios puede decidir nombrar otros cargos como son: Vicepresidentes, Vocales etc.

En resumen: Lo que solicitas es correcto, la Junta de Propietarios debe decidir. En Comunidades grandes, de 50 viviendas para arriba, a veces el órgano de gobierno está compuesto por un presidente, un vicepresidente y vocales. En otras comunidades de 50 a 100 viviendas por ejemplo, hay cargo de presidente y vicepresidente y ya está. En los Complejos Inmobiliarios, hay una Junta de Gobierno formada por el presidente de cada edificio o bloque.

Si ese punto no se incluye en el orden del día, y al tener tú justificante del contenido de esa petición, se le puede indicar al presidente que si persiste en no incluirlo si hace la convocatoria sin ese punto se podría impugnar la convocatoria.

Un órgano de gobierno compuesto por varios cargos es más transparente y más eficaz, porque si el presidente está asunte los vicepresidentes pueden actuar y tomar decisiones.  El artículo 16 punto 4, párrafo segundo, indica que los vicepresidentes  pueden asistir al presidente en el ejercicio de sus funciones en los términos que fije la Junta de vecinos.

EL ADMINISTRADOR, EL PRESIDENTE Y LAS CUENTAS NO CLARAS

administrador cuentas no claras

Consulta: He sido elegido Presidente tras 12 años que ha sido Presidente el mismo propietario. Tras analizar las cuentas he detectado que la administración de fincas ha estado emitiendo durante estos años facturas de “gastos varios” por ejemplo importes de 2.500 euros, 4.500 euros etc. ¿puedo obligar al despacho que presente facturas de todos esos gastos? ¿Durante cuánto tiempo tiene obligación de conservar esas facturas para presentarlas? 

Además he detectado que el presidente y otros propietarios no pagaron una derrama de 2003 de 3.000 euros, y el administrador no hizo nada ¿se les puede reclamar que la paguen? Muchas gracias

Respuesta:

Te comento por partes:

Los gastos varios es una partida contable para gastos que nosotros, los administradores de fincas,  usamos para aglutinar pequeños gastos que no puedes insertar en otros conceptos. Ej. Compra de un insecticida, una grapadora para el conserje. Lo que no se puede hacer es llamar gastos varios a partidas de un importe de dinero tan elevadas. Estos gastos se deberían haber llevado a su concepto contable correspondiente: reparaciones eléctricas, mobiliario. Que no adjunte el administrador de fincas las facturas significa que las cosas están podridas.

Las facturas se deben conservar  5 años a efectos de obligaciones fiscales. Sin embargo hay que tener en cuenta que el plazo de prescripción de las obligaciones contractuales es de 15 años por lo que hay documentación como contratos, facturas que se deben guardar.

Si el presidente y varios vecinos no abonaron una derrama de 2003, esa obligación está prescrita, han pasado más de 5 años desde que surgió la obligación y no la reclamó la Comunidad, cosa que debería haber hecho el administrador. En cuanto al administrador, se le puede reclamar que justifique los gastos varios de los últimos 5 años. Más atrás el supuesto delito está prescrito.

Te recomendamos que, como eres el presidente,  hagas una Junta General Extraordinaria para destituir al actual administrador, ya que como Presidente tienes la potestad para convocar Junta. Solicita varios presupuestos a administradores de fincas y que te asesoren de cómo efectuar la Junta Extraordinaria. Igualmente los administradores de fincas te asesorarán de cómo efectuar la convocatoria en forma y plazo para que ningún vecino pueda impugnarla.

Una vez que ceséis al administrador de fincas, se le solicita toda la documentación y que el nuevo administrador estudie la posible malversación de fondos. Después podréis valorar si podéis tomar medidas al respecto contra él.

Compra piso Renta Antigua ¿Cuánto debe pagar el inquilino?

COMPRA PISO RENTA ANTIGUA

Consulta: He estado leyendo por la web sobre los pisos de alquiler con renta antigua. Pero no consigo encontrar si hay una Ley posterior que anule alguna de sus cláusulas, o si siguen en vigor.
Actualmente, mi padre vive solo, es mayor, y está interesado en comprar la casa. Tiene un contrato de renta antigua, hecho por el Ayuntamiento, del año 1979.

Me gustaría informame bien sobre el precio de compra, a fin de que el Ayuntamiento, no manipule el precio, y actué conforme a la Ley establecida para dichos contratos.

Respuesta: El propietario, en este caso el Ayuntamiento puede vender el piso a cualquier tercero, no ha precio de mercado porque la vivienda es de protección oficial. Se debe vender a un precio que se calcula teniendo en cuenta la normativa de la comunidad autónoma y otros parámetros. Está claro que ese precio de VPO de venta será más barato que el precio de mercado.

En los contratos de renta antigua, anteriores a 1985, los arrendatarios (dueños del piso) creen a veces que no pueden vender el piso por encima de determinado precio fijado por Ley. Esto es erróneo, proviene de una mala interpretación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 53.

El artículo permite la impugnación de las compraventas cuando el precio de venta supere el importe de capitalización de la renta.

Ejemplo:

Precio capitalización = (Renta anual que se abona supongamos 1.000 euros/ 0.045 es el interés de capitalización cuando el alquiler es posterior a 1942) = 13.333,33 euros.

Entonces si el Ayuntamiento vende el piso a una empresa al precio de VPO que estará por encima de los 13.333 euros entonces el inquilino puede impugnar la venta. No significa que su padre se quede el piso sino que al impugnar judicialmente, ir a juicio, y con toda seguridad le emitirán sentencia favorable, el nuevo propietario no podrá echar a su padre de inquilino porque no tiene necesidad el vendedor que vendió el piso a un precio superior al de capitalización.

Al Ayuntamiento o un particular en estos casos le perjudica porque no pueden vender a precios actuales pero al inquilino le beneficia porque no podrán echarlo si vende a precio superior al de capitalización (13.333 euros en este ejemplo).

Otra cuestión es que el inquilino (en este caso su padre) dispone de un derecho de adquisición preferente si se vende el piso por parte del Ayuntamiento, para comprarlo al precio de VPO.

El arrendatario, su padre, puede ejercitar el derecho de tanteo. Antes de que el Ayuntamiento venda a un tercero tiene que comunicar fehacientemente a su padre que prevé vender la finca a cierta persona, especificar precio y forma de pago. El arrendatario tiene un plazo de 60 días desde que recibe la notificación para comunicar si ejercita el derecho de tanteo. Además si el Ayuntamiento no te avisa de tu derecho de tanteo entonces el plazo de 60 días cuenta desde que se conoce o pudo conocerse que se había realizado la compraventa.

Ruidos en la Comunidad y la escalera de la discordia

ESCALERA COMUNIDAD Y RUIDOS

Teniendo en cuenta que he visto que se podía realizar preguntas sobre comunidad de vecinos, administradores de fincas, quiero exponer mis dudas e inconvenientes. Tengo dos dudas a despejar

Pregunta 1: La primera está relacionada con los vecinos de abajo que son mayores y  hacen ruido constantemente cada vez que abren y cierran puertas en su domicilio. También hacen ruido subiendo y bajando persianas. Además tienen un reloj de pared que hace mucho ruido. Por último, cuando vienen sobrinos, hijos montan mucho escándalo.”

Respuesta 1: El problema de los ruidos que me indicas sé que es muy molesto para las personas porque es un problema prolongado en el tiempo que va minando a una persona por dentro, hasta que al final acaba “hasta las narices”.

Los ruidos que indicas son molestos pero si no son ruidos realmente fuertes como en una fiesta en la vivienda, un perro que ladra muy fuerte, un vecino que está tocando el piano…, es difícil de demostrar que esos ruidos perjudican al vecino que los sufre. Cuando hay ruidos como los que he dicho anteriormente hay que avisar a la policía local para que haga un parte de los hechos, hay ayuntamientos que tienen aparatos para medir los decibelios.

Se deben recopilar varios partes de la policía local y después hacer posible denuncia por vía administrativa al Ayuntamiento como actividad perturbadora. Pero para el caso que me indicas esta vía no la veo adecuada.

Lo recomendable es que hables primero con los vecinos mayores para comentarles los ruidos que sufres. Puede que no sirva, pero siempre es mejor quedar bien diplomáticamente.

Si persisten, comunicárselo al presidente y al administrador para que medien en el tema. En este caso poco más se puede hacer porque como te he indicado mientras no sean ruidos realmente altos y persistentes no se pueden acreditar las molestias. Por último, quizás te ayuden también un artículo que publicamos en nuestro Blog acerca de los ruidos producidos por un vecino músico y otro que publicamos en el portal de Nuevos Vecinos sobre cómo actuar frente a los ruidos de los vecinos.

Pregunta 2: El otro asunto es en relación a una escalera rígida de unos 2 metros de altura que está al lado de mi puerta de entrad. Vivo en la última planta en el ático y  para  acceder al terrado es a través de esa escalera por una ventana que está en el techo.

He pensado comunicárselo al presidente para que se solucione ese problema. De momento no sacan el tema y al paso que vamos se tardará una eternidad.

Yo planeo dejar esa escalera en el cuarto del ascensor mientras no se instale esa obra. Mientras tanto, para subir, que utilicen una escalera domestica suya provisionalmente.

No es agradable ver  un objeto que estéticamente  no queda bien y no es un extintor ni tampoco una maceta aparte de ser un peligro. Al no estar fija  alguien se puede caer, y no es excusa un seguro multirriesgo que lo cubra.

Respuesta 2: Por lo que me indicas esa escalera no es un elemento fijo de la Comunidad, por lo que está puesto para subir a la azotea. Pero como está cerca de tu puerta de entrada es molesto porque puede caerse sobre alguna persona que esté en ese rellano.

En este caso indica al presidente por escrito que es un elemento peligroso que puede hacer que se caiga y hacer daño a alguien (familiares, amigos que vayan a visitarte) con la responsabilidad civil que supone para la comunidad.

Que se deje temporalmente en el cuarto de ascensores y que se pidan presupuestos de instalación de escaleras plegables. Este escrito se lo entregas al administrador, para quedar constancia del mismo. Te tendría que firmar el administrador la recepción.

Si no quiere se lo tienes que enviar por burofax para que quede constancia del contenido. En el escrito indicas que no te niegas a una escalera para subir a la terraza sino que es por motivos de seguridad.

Que se incluya en la próxima Junta de vecinos la instalación de una escalera adecuada y segura para subir a la terraza. El administrador de fincas está obligado a incluir en el orden del día cualquier petición de vecino hecha previamente.

El Administrador que retiene la Cuenta de la Comunidad

Administrador de fincas cuenta bancaria

El Administrador de Fincas de Moncada que teníamos (acabamos de comunicarle que por junta extraordinaria no queremos que siga con nuestra comunidad) no quiere cerrar la cuenta de nuestra comunidad sin darnos motivos ¿qué podemos hacer?

Él es el único con firma para manejarla. ¿Podría seguir cargándonos cosas o perjudicándonos de alguna forma? Muchas gracias

Respuesta de Fincas Mistral:

Vamos por partes, porque como nos falta información, voy a indicarte diferentes caminos a seguir:

Hay que ver si la cuenta de la Comunidad de vecinos es una cuenta propia a nombre de la Comunidad o es una cuenta personal del administrador. Hay administradores de fincas, cada vez menos, que operan con una cuenta única para todas las comunidades que gestionan. En mi opinión es mejor que cada Comunidad de Propietarios tenga su propia cuenta, proporciona más garantías y transparencia al respecto. Pero con esto hay debate entre los propios administradores.

Los dos principales caminos a seguir serían:

  1. Si la cuenta de la Comunidad es la cuenta del administrador claro que no se puede cerrar. Lo que hay que hacer es solicitarle por escrito el nuevo administrador de fincas o el presidente de la Comunidad la paralización inmediata de cualquier abono que sea pagar a proveedores, exceptuando los pagos de suministros fijos: luz, agua, teléfono del ascensor.

En ese escrito debe figurar que se le debe entregar a la Comunidad toda la documentación de ella: carpesano de facturas, contratos, claves de internet que haya, recibos pendientes, listas de facturas, liquidación de dinero con la Comunidad…

Habrá que abrir una cuenta bancaria a nombre de la Comunidad y ahí ingresar el dinero de la Comunidad que está en la cuenta única del administrador de fincas.

  1. La Comunidad de Propietarios tiene su propia cuenta bancaria. Si tiene su propia cuenta bancaria el presidente o el nuevo administrador de fincas nombrado en Junta Extraordinaria debe ir al banco con el acta de la Junta firmada y ordenar a la sucursal que cambien las claves bancarias y suprimir al administrador de titular actual.

 Recomiendo que los fondos de la comunidad los pueda disponer el administrador o presidente de forma indistinta para que se pueda operar sin excesiva burocracia aunque en algunos casos si que será recomendable cuenta mancomunada. El presidente como también dispone de claves puede observar los movimientos bancarios de la Comunidad.

Mi Administrador de Fincas no exige cuotas al Local Comercial

Administrador de fincas local comercial

 

Consulta: Soy de Valencia, del barrio de Ayora, me he comprado un piso antiguo que he reformado. En el edificio hay un bajo comercial que nunca ha abonado cuotas a la Comunidad. He consultado con otro vecino el Registro y posee la misma cuota de participación que el resto de pisos. Las cuestiones serían: ¿se le puede reclamar la deuda de 25 años?, ¿cómo habría que reclamar esa deuda?

Respuesta: En principio como habréis aprobado las liquidaciones de los años anteriores en la Junta General Ordinaria de cada año volver a rectificarlas no es posible. Lo que hay que hacer es que en la próxima Junta General Ordinaria se aplique al local su coeficiente para imputarle parte del presupuesto.

Se aplica el artículo 9.1 apartado e.) de la Ley de Propiedad Horizontal que dice “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

Por lo que el local debe abonar gastos de comunidad, y no puede alegar que como ha estado 25 años sin pagar es una costumbre que se ha consolidado.

Existe la opción, de reclamar dinero al local. No obstante sólo se podría hacer de los últimos 5 años para los que habría que rectificar las liquidaciones. Las anteriores están prescritas.

La rectificación de las liquidaciones habría que tratarlo en la Junta de Propietarios y aprobarlo. El resto de vecinos tendrían un derecho de cobro de la Comunidad porque se les tendría que devolver dinero imputable al local. A su vez el local debería abonar sus cuotas de los últimos 5 años, el resto están prescritas.

Lo que sucede es que el local se va a negar al abono de esas cuotas con rotundidad. Entonces la comunidad de propietarios tendría que iniciar un proceso de demanda, que supone tiempo y dinero para vosotros, si sois una Comunidad pequeña resulta más gravoso aún.

Por lo tanto, debéis sopesar si compensa rectificar y pedir los 5 años de cuotas al local o comenzar a imputar bien los gastos a todos los propietarios.

Para evitar este problema nosotros como administradores de fincas en Valencia Capital cuando nos escogen para una comunidad de propietarios en la que no está claro el reparto de gastos, hay que consultar sus estatutos, título constitutivo, el Registro de la Propiedad…, para extraer los datos necesarios para el reparto de gastos y su imputación. Así se evitan problemas graves en el futuro.

Administradores de fincas en Valencia capital ¿Qué debo mirar en un presupuesto?

Consulta: Soy de la zona de Torrefiel (Valencia capital) y estoy mirando presupuestos para mi Comunidad de Propietarios. Somos 30 viviendas y 2 locales comerciales. Deseo que me pasen presupuesto y me digan, si no fuera mucho pedir, qué consideran ustedes que debe tener un presupuesto para la Comunidad.

Respuesta: Cuando usted pide presupuesto para su Comunidad de vecinos tiene que indicar a la administración de fincas, como ha hecho, el número de viviendas que posee, locales comerciales, plazas de garaje y trasteros, si tiene.

Asimismo, conviene que mencione si la comunidad tiene zonas comunes: piscina, jardín…, en este caso no tiene. También es útil que diga si tienen algún problema en especial en la Comunidad: elevada morosidad, problemas con el constructor, problemas de convivencia con algún vecino.

En nuestra opinión, un presupuesto de administración de fincas ha de contener:

  • Presentación del despacho (quienes somos, dónde estamos). Nosotros como administradores de fincas lo figuramos en el presupuesto. Así el presidente, la Comunidad sabe quiénes son las personas de ese despacho.
  1.  Garantías que se ofrecen: la colegiación (si se es economista, abogado, arquitecto…) Para ejercer de administrador de fincas no es necesario estar colegiado, no se requiere ningún título profesional. Hay economistas, abogados, arquitectos, ingenieros, que están ejerciendo como administrador de fincas. No necesitan colegiarse en el Colegio de Administradores de Fincas. Lo que si recomendamos que tengan es un seguro de responsabilidad civil y de caución por la gestión económica.
  •  Servicios que ofrecen:
    1. Atención online y telefónica, si están disponibles los fines de semana para emergencias de averías. Esto es importante porque o bien se deja en la Comunidad de Propietarios, en el tablón de anuncios los proveedores de la Comunidad (cerrajería, fontanería…) o el administrador está disponible para que lo llamen.
    2. Cómo tratan el problema de vecinos morosos.
    3. Cuáles son los canales de comunicación con el presidente: teléfono, correos electrónicos para enviar presupuestos e información. Quedar con él en persona para tratar problemas o incidencias de relieve.
  •  Honorarios a percibir: Se debe especificar los honorarios que se van a percibir mensualmente por vivienda, local comercial, garaje y trastero, más el iva correspondiente. Además es muy importante y así debe quedar especificado si las Juntas Extraordinarias se incluyen en el precio o no, o se cobran a parte. Se debe especificar para que no haya malos entendidos con la Comunidad.

Estos son los puntos que se deben incluir en un presupuesto a título orientativo. Se pueden incluir más puntos pero estos son los básicos. Fíjese que si un presupuesto se le da de forma incompleta o poco detallado desconfíe de ese despacho porque no estarán trabajando de forma diligente.

Administardores de fincas en valencia capital