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EL ADMINISTRADOR, EL PRESIDENTE Y LAS CUENTAS NO CLARAS

administrador cuentas no claras

Consulta: He sido elegido Presidente tras 12 años que ha sido Presidente el mismo propietario. Tras analizar las cuentas he detectado que la administración de fincas ha estado emitiendo durante estos años facturas de “gastos varios” por ejemplo importes de 2.500 euros, 4.500 euros etc. ¿puedo obligar al despacho que presente facturas de todos esos gastos? ¿Durante cuánto tiempo tiene obligación de conservar esas facturas para presentarlas? 

Además he detectado que el presidente y otros propietarios no pagaron una derrama de 2003 de 3.000 euros, y el administrador no hizo nada ¿se les puede reclamar que la paguen? Muchas gracias

Respuesta:

Te comento por partes:

Los gastos varios es una partida contable para gastos que nosotros, los administradores de fincas,  usamos para aglutinar pequeños gastos que no puedes insertar en otros conceptos. Ej. Compra de un insecticida, una grapadora para el conserje. Lo que no se puede hacer es llamar gastos varios a partidas de un importe de dinero tan elevadas. Estos gastos se deberían haber llevado a su concepto contable correspondiente: reparaciones eléctricas, mobiliario. Que no adjunte el administrador de fincas las facturas significa que las cosas están podridas.

Las facturas se deben conservar  5 años a efectos de obligaciones fiscales. Sin embargo hay que tener en cuenta que el plazo de prescripción de las obligaciones contractuales es de 15 años por lo que hay documentación como contratos, facturas que se deben guardar.

Si el presidente y varios vecinos no abonaron una derrama de 2003, esa obligación está prescrita, han pasado más de 5 años desde que surgió la obligación y no la reclamó la Comunidad, cosa que debería haber hecho el administrador. En cuanto al administrador, se le puede reclamar que justifique los gastos varios de los últimos 5 años. Más atrás el supuesto delito está prescrito.

Te recomendamos que, como eres el presidente,  hagas una Junta General Extraordinaria para destituir al actual administrador, ya que como Presidente tienes la potestad para convocar Junta. Solicita varios presupuestos a administradores de fincas y que te asesoren de cómo efectuar la Junta Extraordinaria. Igualmente los administradores de fincas te asesorarán de cómo efectuar la convocatoria en forma y plazo para que ningún vecino pueda impugnarla.

Una vez que ceséis al administrador de fincas, se le solicita toda la documentación y que el nuevo administrador estudie la posible malversación de fondos. Después podréis valorar si podéis tomar medidas al respecto contra él.

Funciones y Obligaciones del Administrador de Fincas

Funciones y  Obligaciones Administrador Fincas

¿Sabes cuáles son las principales funciones de un administrador de fincas? ¿Y las obligaciones que debe de cumplir? A continuación te las explicamos.

El administrador de una propiedad horizontal se ha convertido en un personaje clave en la gestión de una Comunidad de Propietarios sobre todo en Comunidades grandes, complejos inmobiliarios, centros de negocios, garajes etc. En un primer momento, se puede pensar que su función es solo de gestión y ejecución de las órdenes de la Junta. No obstante continuamente se requiere de su gestión para resolver y mediar conflictos, cuidar y mantener elementos comunes, guiar en el proceso de instalación de elementos comunes etc.

Con esta idea en mente, podemos enumerar las funciones que realiza un administrador de fincas que son las que se mencionan en el artículo 20 de la LPH:

Velar por el buen régimen del edificio, instalaciones y servicios.

Este el primer punto que menciona el artículo 20.a de la Ley de Propiedad Horizontal. Además como menciona este artículo, también deberá “hacer a esos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”.

En la práctica ¿Cómo puede cumplirlo? Controlando que los trabajadores cumplen con sus funciones, se realizan las inspecciones de los elementos comunes, visitando la finca cuando sea necesario y anticipándose a las reparaciones que vayan a ser necesarios u ordenando las mismas cuando se produzcan.

Preparación del presupuesto de gastos

Este es el segundo punto del artículo 20 de la LPH. Esta función es la más importante. Debe evaluar los gastos que se prevé que va a haber durante el ejercicio y someterlo a la junta para su aprobación. Además deberá proponer las propuestas que considere convenientes y analizar la rentabilidad que puede producirse de los elementos comunes.

Atender a la conservación y mantenimiento de la finca

Este el tercer punto del artículo mencionado. Tiene que ver con las obras en las Comunidades de Propietarios. Es de vital importancia atender las reparaciones ordinarias que surgen como consecuencia del paso del tiempo y del uso del edificio y que posiblemente estén presupuestadas. Por supuesto, el administrador también tendrá que atender las reparaciones urgentes y necesarias como por ejemplo: instalación de protección ante el desprendimiento de cascotes de un balcón, rotura de tubería general etc. En estos casos, el administrador está autorizado a actuar pero siempre informando al presidente.

Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

El cuarto punto que menciona la Ley se refiere a la función ejecutiva de acuerdos del administrador de fincas. Para ello deberá realizar los cobros y pagos correspondientes. También tendrá que contratar a las empresas que sean necesarias, cobro de cuotas a los comuneros, pagos para atender los gastos, e exigir extrajudicial y judicialmente los pagos a los propietarios morosos siempre que así lo haya autorizado la Junta de Propietarios.

Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad

En el último punto se asigna al administrador de fincas las funciones de secretario de la junta y por tanto también deberá de gestionar la documentación de la comunidad.

Cómo ganar la confianza en una administración de fincas

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EN OBRAS

Usamos la palabra confianza en muchas ocasiones, entre ellas cuando queremos encontrar un profesional que satisfaga las expectativas acerca de generar los resultados esperados.

Ahora bien, ¿Qué significa eso de la confianza? Vamos a tratar de desmigajarlo para que nos quede más claro y después lo aplicaremos hacia nuestra profesión de administradores de fincas.

Si acudimos  a la omnisapiente wikipedia leemos que:

La confianza es la seguridad hacia una persona firme que alguien tiene de otro individuo o de algo”.

Por otra parte, también describe que la confianza “es una hipótesis que se realiza sobre la conducta futura del prójimo (…) en este sentido, la confianza puede reforzarse o debilitarse de acuerdo a las acciones de la otra persona”.

Estas definiciones nos vienen muy bien para ser un buen administrador de fincas ya que como leemos en el artículo 20.a de la Ley de Propiedad Horizontal este deberá:

Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a esos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”.

Por tanto se deberá preocupar por un conjunto de factores que se han dejado en sus manos cuando se contratan sus servicios como son:

 

  • El correcto uso y conservación del edificio desde un punto de vista operativo (empleados, instalaciones, servicios funcionen bien).

 

  • Estar pendiente de las reparaciones oportunas.

 

  • Preparación del presupuesto y gestión económica.

 

Las cuestiones anteriores son tan importantes que es natural que la piedra angular sobre la que se basa la relación de la Comunidad de Propietarios con el Administradores la Confianza.

 

Por tanto ¿Cómo se consigue la mencionada Confianza?

 

Pues el objetivo sería doble, por una parte conseguir los resultados esperados para no defraudar las expectativas y por otra dar la impresión de que podemos lograr dichos objetivos.

 

Además si nuestra empresa tiene una misión y una visión tenemos que demostrar que somos coherentes con ellas. Y la única vía para hacerlo es cumpliendo lo prometido mediante nuestros hechos. Se me ocurre que actuaciones concretas para cumplir con esto pueden ser:

 

  • Cumplir con las funciones básicas de un administrador de fincas mencionadas arriba.

 

  • Trabajar con una actitud proactiva y anticiparse a los problemas.

 

  • Sorprender a los clientes yendo más allá de las funciones que se le suponen a un administrador de fincas.

 

  • Dar la posibilidad de devolver el dinero (en nuestro caso los honorarios) si no se cumplen las expectativas.

 

Podemos entonces concluir que cuanto mejor cumplamos con lo prometido o incluso vayamos más allá sorprendiendo a los clientes  más confianza generaremos. Si además prometemos que tras un periodo inicial devolvemos los honorarios cobrados si no se cumple lo prometido la confianza será aún mayor.

Administradores de fincas en Valencia capital ¿Qué debo mirar en un presupuesto?

Consulta: Soy de la zona de Torrefiel (Valencia capital) y estoy mirando presupuestos para mi Comunidad de Propietarios. Somos 30 viviendas y 2 locales comerciales. Deseo que me pasen presupuesto y me digan, si no fuera mucho pedir, qué consideran ustedes que debe tener un presupuesto para la Comunidad.

Respuesta: Cuando usted pide presupuesto para su Comunidad de vecinos tiene que indicar a la administración de fincas, como ha hecho, el número de viviendas que posee, locales comerciales, plazas de garaje y trasteros, si tiene.

Asimismo, conviene que mencione si la comunidad tiene zonas comunes: piscina, jardín…, en este caso no tiene. También es útil que diga si tienen algún problema en especial en la Comunidad: elevada morosidad, problemas con el constructor, problemas de convivencia con algún vecino.

En nuestra opinión, un presupuesto de administración de fincas ha de contener:

  • Presentación del despacho (quienes somos, dónde estamos). Nosotros como administradores de fincas lo figuramos en el presupuesto. Así el presidente, la Comunidad sabe quiénes son las personas de ese despacho.
  1.  Garantías que se ofrecen: la colegiación (si se es economista, abogado, arquitecto…) Para ejercer de administrador de fincas no es necesario estar colegiado, no se requiere ningún título profesional. Hay economistas, abogados, arquitectos, ingenieros, que están ejerciendo como administrador de fincas. No necesitan colegiarse en el Colegio de Administradores de Fincas. Lo que si recomendamos que tengan es un seguro de responsabilidad civil y de caución por la gestión económica.
  •  Servicios que ofrecen:
    1. Atención online y telefónica, si están disponibles los fines de semana para emergencias de averías. Esto es importante porque o bien se deja en la Comunidad de Propietarios, en el tablón de anuncios los proveedores de la Comunidad (cerrajería, fontanería…) o el administrador está disponible para que lo llamen.
    2. Cómo tratan el problema de vecinos morosos.
    3. Cuáles son los canales de comunicación con el presidente: teléfono, correos electrónicos para enviar presupuestos e información. Quedar con él en persona para tratar problemas o incidencias de relieve.
  •  Honorarios a percibir: Se debe especificar los honorarios que se van a percibir mensualmente por vivienda, local comercial, garaje y trastero, más el iva correspondiente. Además es muy importante y así debe quedar especificado si las Juntas Extraordinarias se incluyen en el precio o no, o se cobran a parte. Se debe especificar para que no haya malos entendidos con la Comunidad.

Estos son los puntos que se deben incluir en un presupuesto a título orientativo. Se pueden incluir más puntos pero estos son los básicos. Fíjese que si un presupuesto se le da de forma incompleta o poco detallado desconfíe de ese despacho porque no estarán trabajando de forma diligente.

Administardores de fincas en valencia capital

COLEGIO ADMINISTRADORES DE FINCAS VALENCIA. ¿ME CONVIENE COLEGIARME?

Consulta: Hola soy de Valencia, licenciada en derecho y colegiada en el mismo, y me gustaría que me aconsejaran acerca de si compensa la colegiación en el Colegio de Administradores de Fincas. ¿Cuánto costaría? ¿Algún otro consejo? Muchas gracias.

Respuestas: Hola, son bastantes preguntas, pero vamos a contestarlas por partes:

¿Es obligatoria la colegiación para el ejercicio de la profesión?

La respuesta es no a fecha presente. La Ley de Propiedad Horizontal 8/99 en su artículo 13.6 indica que la prestación de los servicios de Administrador de la comunidad pueden ostentarla los propios propietarios.

Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha indicado que no es necesaria la Colegiación en las sentencias de 11 de noviembre de 2008 (RJ/2008/5941) y 31 de marzo de 2009 (RJ/2009/2858).

Además la sentencia del Tribunal Constitucional, de 14 de marzo de 1994, que en su Fundamento jurídico segundo señala:

“Por otra parte, este tipo,…, se refería tan sólo a la posesión de un título [oficial], que en ningún momento se exige para los administradores de fincas”

No existe, que se sepa, una titulación académica o una pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva y previa para la administración de fincas urbanas, a cuyo fin es tan válida la Licenciatura de Derecho como cualquier otra o ninguna”.

El Constitucional indica que no es necesario título alguno.

¿Cuánto costaría la colegiación y el mantenimiento?

Cada Colegio fija sus cuotas y coste de entrada. El Colegio de Administradores de Fincas de Valencia cuesta de entrada unos 2000 euros (incluyo los 300 euros de fianza para ejercer) y el coste de mantenimiento son 33 euros mensuales.

El coste es importante, supone una barrera de entrada para aquellos que empiezan. El Colegio de Administradores podría buscar fórmulas para que más gente se incorporara. Por ejemplo: para aquellas personas que se colegien por primera vez fijar una cuota de entrada un poco más reducida, el colegio de Málaga la fija en unos 660 euros. También se podría fijar un coste mensual de 10 euros durante los dos primeros años. Así entraría gente más joven.

¿La Colegiación es sinónimo de garantías?

Como he dicho en la primera respuesta no es obligatoria la colegiación. Lo que si es necesario y es lo que habría que transmitir a todos los propietarios:

  • Se debe tener contratado un seguro de responsabilidad civil que cubra unos 300.000 euros.
  • Se debe poseer un seguro de caución por la gestión económica de unos 30.000 euros.

Como en todas las profesiones hay administradores de fincas colegiados que son buenos y otros que no. Los propietarios de las comunidades de vecinos no deben pensar sólo que porque estés colegiado eres un buen administrador de fincas.

Hay que mirar el presupuesto que ofrecen, cómo trabajan, que garantías dan. Tener contratado el seguro de responsabilidad civil y de caución.

Recomendaciones

Como eres licenciada en derecho y estás colegiada en el mismo no es necesario que te colegies en el colegio de administradores, para abonar dos colegios a la vez, con el coste económico que supone.

A largo plazo, cuando gestiones bastantes comunidades puedes optar por colegiarte. Sé que sobre esta opinión habrá unos a favor y otros en contra, aquí humildemente doy mi opinión al respecto. Vuelvo a recalcar que no es obligatoria la colegiación como administrador de fincas, no obstante, si que da un valor añadido más.

 

Colegiación administradores

PRESUPUESTO ADMINISTRADORES DE FINCAS ¿QUÉ DEBE CONTENER?

valencia

Un presupuesto según nuestra querida Wikipedia es el cálculo y negociación de los ingresos y gastos de una actividad económica. La definición también menciona que debe cumplirse en un determinado tiempo y bajo ciertas condiciones previstas.

En vista de esta definición, y según nuestros valores, pensamos que es muy importante detallar el presupuesto que como administradores de fincas ofrecemos a nuestros clientes.

Para ello, vamos a ver, por una parte, qué elementos se necesitan para ofrecer un buen presupuesto y por otro qué información se debe entregar al cliente.

¿Qué información es necesaria?

En el caso de un presupuesto para los servicios de Administración de Fincas, debe de estar basado en una serie de parámetros con los que se calcularán los honorarios a cobrar:

  1. Población donde se ubica la vivienda.
  2. Número de Viviendas del edificio.
  3. Número de Plazas de Garaje (si las hubiera)
  4. Número de Trasteros (también si los hubiera)
  5. Locales comerciales.
  6. Servicios Comunes (si hay piscina, zonas ajardinadas, conserje, etc.)

Toda esta información es muy importante para poder calcular el esfuerzo que tendrá que dedicar el administrador de fincas en garantizar la tranquilidad de los vecinos de la comunidad y así poder ofrecerles un servicio óptimo.

¿Qué información se debe de entregar al cliente?

Un presupuesto debe de ser una herramienta para la tranquilidad del vecino y para que también pueda comparar entre diferentes despachos. Por eso:

Por un lado, pensamos que es muy importante detallar los honorarios que se van a cobrar separándolos de los impuestos para que los propietarios sepan qué cantidad de honorarios se van a percibir. En este sentido, puede ser útil para el propietario también incluir la cantidad total durante la duración del contrato. En el caso de la administración de fincas sería lo que va a pagar de honorarios cada vecino durante el año (o el período que dure el contrato).

Por otro lado también creemos que es fundamental incluir todos los servicios que están incluidos en el precio. De esta forma, los propietarios estarán tranquilos de no llevarse sustos al tener que pagar servicios que no están incluidos en el presupuesto (como pueden ser por ejemplo las juntas extraordinarias o las visitas a las comunidades).

Asimismo, en el presupuesto conviene especificar cómo trabaja la administración de fincas con la Comunidad y el presidente. Esto quiere decir qué canales de comunicación se usan con el presidente: correos electrónicos, teléfono para enviar presupuestos y tratar incidencias de la Comunidad. También conviene indicar, aunque parezca obvio, que la administración de fincas mantendrá los proveedores que use esa Comunidad y que si desean cambiar de proveedor entonces se pasarán a pedir presupuestos a otras empresas para ese servicio concreto.

La importancia del Contrato.

Por último, también pensamos que una vez aceptado el presupuesto y si se es elegido por la comunidad es muy conveniente firmar un contrato también para la tranquilidad de la comunidad de propietarios de que se va a cumplir con la garantía del servicio. En este contrato, por ejemplo, también se deben de incluir los servicios prestados, cuánto costarían por ejemplo la asistencia a juntas extraordinarias (en nuestro caso no cobramos) o si se debe de indemnizar al administrador en caso de rescisión del contrato antes de la fecha de vencimiento del contrato (en nuestro caso tampoco cobramos por este concepto).

En definitiva, tanto la elaboración del presupuesto como la del posterior contrato debe de estar enfocado a trasmitir la mayor información posible para el conocimiento de la comunidad y sobre todo a garantizar la tranquilidad de la misma.

El Administrador de fincas: Faltas y delitos que puede cometer

En el presente artículo vamos a tratar un tema un poco espinoso, como en todas las profesiones, hay administradores de fincas que no cumplen con la diligencia debida y pueden realizar incumplimientos de contrato, faltas que los sancione el propio Colegio de Administradores de fincas e incluso delitos. Por otro lado, el administrador de fincas tiene que tener precaución en su forma de actuar para que no lo acusen de posible falta o delito en ciertas situaciones.

Resaltar que son una MINORÍA aquellos administradores de fincas que no actúan de la forma debida y que empañan la imagen del resto del sector.

A continuación vamos a ver los hechos más habituales de delitos o faltas del administrador de fincas:

Defraudación: La estafa, la falsedad documental y la apropiación indebida de fondos por parte del administrador de fincas.

  • La apropiación de fondos de la comunidad es uno de los delitos más habituales por aquellos administradores que actúan de forma fraudulenta. Además la modalidad más habitual es la apropiación indebida de forma continuada. Por ejemplo: Coger fondos de la comunidad de vecinos durante 4 años para gastárselos el administrador en juegos de azar.
  • La estafa no es habitual que se aplique al administrador de fincas, porque para haber estafa debe haber un engaño previo, un abuso de confianza. La Jurisprudencia se decanta por aplicar la apropiación indebida.
  • La falsedad documental en documento mercantil o privado. Un ejemplo sería cuando se realiza una factura sobre una obra que no ha hecho en realidad. Es una falsedad documental castigada por el Código Penal en su artículo 390.

Las calumnias e injurias de las que puede ser acusado un administrador de fincas.

El administrador de fincas por la actividad que desempeña puede ser acusado por parte de un propietario de la comunidad de vecinos de injurias o calumnias a su persona.

Se encuentra el caso, según jurisprudencia, de propietarios que han demandado al administrador por especificarse en el acta de la junta de vecinos que tal propietario era moroso o era conflictivo.

En estos casos los Tribunales no han dado la razón a los demandantes porque en el acta se refleja una situación de morosidad de cierto propietario en la Comunidad, o los vecinos manifiestan sus quejas sobre tal propietario porque pone la música y la televisión muy alta, hace obras a horas inadecuadas… El Administrador de fincas recoge en el acta la situación de la Comunidad de propietarios, las relaciones vecinales de los copropietarios, etc.

Las coacciones, otro delito o falta que pueden acusar al administrador de fincas.

El administrador de fincas tiene que tener precaución porque si desconecta de forma unilateral a un propietario de un suministro, ejemplo la calefacción, o se le impide el acceso al vecino a un servicio común puede incurrir en una coacción. Así que hay que medir bien los pasos al actuar para no ser acusados de coacción por parte de un copropietario.

La gestión desastrosa que supone responsabilidad civil pero no penal.

Puede ocurrir que una administración de fincas lleve la contabilidad por ejemplo de una forma tan calamitosa que no se tenga un correcto estado de las cuentas, pagos, gastos… Esto acarreará al administrador de fincas de una sanción civil que repare el daño, pero no habrá hechos delictivos de apropiación indebida porque ese administrador de fincas no se ha quedado dinero en su propio beneficio.

Con esto acabamos el presente post sobre las diferentes casuísticas que podemos encontrar en los delitos o faltas que pueden afectar y afectan a un administrador de fincas.

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¿SABES CUÁLES SON LAS FUNCIONES CLAVE DE UN ADMINISTRADOR DE FINCAS?

En este post explicamos cuáles son, en nuestra opinión aquellas funciones más importantes de los administradores de fincas que son las que van a conseguir una buena gestión de la comunidad de propietarios.

 

  • Tramitación de las ayudas públicas: Es responsabilidad del administrador de fincas la tramitación de las ayudas por parte de ayuntamientos o comunidades autónomas para la rehabilitación o mantenimiento de la finca. La omisión al pedir la ayuda y por tanto la pérdida de oportunidad de ser beneficiaria de la misma suele ser frecuente, por tanto debemos estar muy atentos a esta responsabilidad.

 

  • Asesoramiento: Al ser un experto en materia de Propiedad Horizontal, es su deber interpretar y cuando haga falta explicar la legislación a los vecinos para que la junta pueda adoptar una decisión correcta. Por último, también es fundamental que asesore a la comunidad sobre los problemas que hay que afrontar y sobre aquellos que todavía no se han dado pero pueden darse, teniendo así una actitud proactiva.

 

  • Gestión: Es responsabilidad del administrador contabilizar y actualizar las rentas, llevar a cabo las liquidaciones correspondientes según el periodo que la junta haya acordado y gestionar cobros y pagos, gestiones con las compañías de seguros. También, y muy importante, deberá realizar el seguimiento de impagados y morosos.

 

  • Mediación: Es común que entre los vecinos de una comunidad de propietarios surjan roces y problemas de convivencia entre propietario e inquilino, propietarios y administraciones públicas y entre los mismos propietarios.

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HONORARIOS DE TU ADMINISTRADOR DE FINCAS

En el presente artículo vamos a hablar sobre los honorarios que perciben en la actualidad los administradores de fincas.
La idea general o cliché que hay es que un administrador de fincas cobra bastante o mucho por sus servicios, pero para averiguarlo el vecino tiene que:

Analizar el recibo de la comunidad.
– Tener en cuenta el tipo de Comunidad que sea: no es lo mismo gestionar un complejo inmobiliario que llevar una Comunidad de 20 viviendas sin portero, zonas verdes.
– Tener presente el contexto de situación económica actual. La situación actual es de precios más bajos que en la época de 2007 para atrás.

Los HONORARIOS del administrador se fijan libremente entre éste y la Comunidad de Propietarios que lo contrata. Los Colegios de Administradores de Fincas fijan unos baremos orientativos que en comparación con los precios actuales de mercado son elevados. Por lo tanto el vecino cuando estudie los precios de un administrador tiene que orientarse por los precios de libre mercado y pedir al menos 3 presupuestos, estudiar sus honorarios y servicios que ofrecen. Asimismo se deben valorar referencias que pueda tener, concertar una entrevista en la Comunidad de vecinos o en su despacho para que explique cómo trabaja.

Regresando al aspecto de la minuta que percibe el administrador de fincas se coge el recibo de la Comunidad y se va a la partida “honorarios administración”.

Veamos un caso práctico, supongamos:

Comunidad de 80 viviendas sin conserje, ni zonas verdes, ni piscina. Posee el resto de servicios comunes como limpieza, grupos de presión, ascensor, entre otros.

                     Recibo 1º trimestre 2014 Cdad Prop. Mar Azul I Pta: 01
Luz:……………………………………………………………………….. 8,78 euros

Agua:……………………………………………………………………… 3,45 euros

Ascensor:…………………………………………………………………45 euros

………………………………………………………………………………………..

Honorarios administrador:…………………………………………… 16,5 euros

IVA honorarios:………………………………………………………….. 3,46 euros

IMPORTE TOTAL RECIBO:……………………………………………….. 158 euros

Los honorarios de este ejemplo son 16,5 euros y como el recibo es trimestral entonces para saber el precio mensual se coge 16,5 / 3 meses = 5,5 euros al mes por vivienda.
Ahora bien, teniendo en cuenta que son 80 viviendas, es decir, una Comunidad grande, con apenas servicios comunes complejos porque no tiene ni portero, ni zonas verdes…, y la situación de mercado actual, está ofreciendo este administrador hipotético UN PRECIO ELEVADO.

El precio debería estar en el intervalo de 4 a 4,5 euros más iva. La recomendación sería cambiar de administrador en la próxima Junta General Ordinaria o que éste redujera sus honorarios. Con este artículo concluyen nuestras orientaciones para elegir a un administrador de fincas.

calculo honorarios administracion fincas

La dictadura del Administrador de fincas

Cuando se decide cambiar de Administrador en una comunidad hay diversos motivos que pueden ser muy variados como: no proporciona las cuentas claras, las incidencias se resuelven muy tarde, el administrador no consulta decisiones importantes con el presidente o la comunidad.

También hay que romper una lanza a favor del Administrador ya que no siempre es por su culpa. Puede suceder que un presidente sea muy autoritario y si el Administrador le aconseja ciertas decisiones y no las quiere tomar y desea hacer y deshacer entonces querrá poner un Administrador que haga lo que el desee aunque sea contraproducente y en algunos casos inadecuado.

Centrándonos en los pasos para cambiar de Administrador éstos son:

Lo primero de todo que tienen que ver los presidentes o propietarios de la Comunidad es si el Administrador tiene un contrato firmado con la Comunidad para mantenerse en su cargo. Si no tiene un contrato entonces puede ser que en las actas se refleje su duración en el cargo.

Si tuviera contrato, lo normal es que figure que su cargo es de renovación anual, por lo tanto si es destituido antes de la renovación de cargos de la Junta General Ordinaria entonces la Comunidad debería indemnizarle con los honorarios pendientes hasta el mes de renovación de cargos.

Salvado el punto del contrato se puede destituir al Administrador de dos formas:

–       Junta Extraordinaria fijando como punto en el orden del día cese del actual administrador y nombramiento de uno nuevo si procede.

–       Esperar a la Junta General Ordinaria en la que uno de los puntos obligatorios en el orden del día es la renovación de cargos de administrador, presidente, vicepresidente.

Antes de que se celebre la Junta Extraordinaria u Ordinaria recomendamos que el presidente o propietarios celebren una reunión informal para explicar los motivos por los que se quiere cambiar de administrador. En ese reunión informal se fija un plazo de 15 a 20 días por ejemplo para pedir presupuestos a otros administradores y que éstos vayan a la Comunidad para tener una entrevista con ellos para ver cómo funcionan trabajando.

A continuación se indica los pasos a seguir:

  1. Celebrar una Junta Extraordinaria convocada por el presidente o a petición del 25% de los propietarios (art. 16.1 LPH) indicando como punto en el Orden del día Cese del Actual Administrador, estudio y elección de un Administrador nuevo.

 

Hay que tener en cuenta que la citación de esta Junta se hará con la antelación necesaria para informar a todos los vecinos. A nivel legal no hay un tiempo de antelación para las Juntas Extraordinarias (art. 16.3 LPH) pero conviene fijar por ejemplo de 10 a 15 días de antelación, en verdad es lo que fije el presidente o ese 25% de propietarios. Cabe decir que no conviene que el Administrador actual sea convocado a la Junta porque para que los propietarios puedan decidir sin presiones y libremente mantener o sustituir al Administrador.

 

  1. Se celebra la Junta Extraordinaria y en ella para aprobar el cese del Administrador requiere:
    1. En 1º convocatoria mayoría de 3/5 partes, es decir el 60% de los propietarios que a su vez represente el 60% de las cuotas.
    2. En segunda convocatoria por mayoría simple, la mitad más uno, es decir el 51% de los propietarios asistentes que a su vez representen el 51% de las cuotas de participación que estén presentes.

El acta será firmada por el Presidente y Secretario dentro de los 10 días naturales siguientes (art. 19.3 LPH). Una vez que hayan pasado 30 días naturales desde la recepción del acta para que los propietarios ausentes manifiesten su oposición a los acuerdos adoptados será válida el acta de pleno derecho.

  1. El Administrador entrante notificará al saliente su rescisión del cargo y tendrá 30 días, es lo habitual de plazo, para preparar y entregar toda la documentación de la Comunidad al Presidente o nuevo Administrador.

Juntas de Vecinos