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Compra piso Renta Antigua ¿Cuánto debe pagar el inquilino?

COMPRA PISO RENTA ANTIGUA

Consulta: He estado leyendo por la web sobre los pisos de alquiler con renta antigua. Pero no consigo encontrar si hay una Ley posterior que anule alguna de sus cláusulas, o si siguen en vigor.
Actualmente, mi padre vive solo, es mayor, y está interesado en comprar la casa. Tiene un contrato de renta antigua, hecho por el Ayuntamiento, del año 1979.

Me gustaría informame bien sobre el precio de compra, a fin de que el Ayuntamiento, no manipule el precio, y actué conforme a la Ley establecida para dichos contratos.

Respuesta: El propietario, en este caso el Ayuntamiento puede vender el piso a cualquier tercero, no ha precio de mercado porque la vivienda es de protección oficial. Se debe vender a un precio que se calcula teniendo en cuenta la normativa de la comunidad autónoma y otros parámetros. Está claro que ese precio de VPO de venta será más barato que el precio de mercado.

En los contratos de renta antigua, anteriores a 1985, los arrendatarios (dueños del piso) creen a veces que no pueden vender el piso por encima de determinado precio fijado por Ley. Esto es erróneo, proviene de una mala interpretación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 53.

El artículo permite la impugnación de las compraventas cuando el precio de venta supere el importe de capitalización de la renta.

Ejemplo:

Precio capitalización = (Renta anual que se abona supongamos 1.000 euros/ 0.045 es el interés de capitalización cuando el alquiler es posterior a 1942) = 13.333,33 euros.

Entonces si el Ayuntamiento vende el piso a una empresa al precio de VPO que estará por encima de los 13.333 euros entonces el inquilino puede impugnar la venta. No significa que su padre se quede el piso sino que al impugnar judicialmente, ir a juicio, y con toda seguridad le emitirán sentencia favorable, el nuevo propietario no podrá echar a su padre de inquilino porque no tiene necesidad el vendedor que vendió el piso a un precio superior al de capitalización.

Al Ayuntamiento o un particular en estos casos le perjudica porque no pueden vender a precios actuales pero al inquilino le beneficia porque no podrán echarlo si vende a precio superior al de capitalización (13.333 euros en este ejemplo).

Otra cuestión es que el inquilino (en este caso su padre) dispone de un derecho de adquisición preferente si se vende el piso por parte del Ayuntamiento, para comprarlo al precio de VPO.

El arrendatario, su padre, puede ejercitar el derecho de tanteo. Antes de que el Ayuntamiento venda a un tercero tiene que comunicar fehacientemente a su padre que prevé vender la finca a cierta persona, especificar precio y forma de pago. El arrendatario tiene un plazo de 60 días desde que recibe la notificación para comunicar si ejercita el derecho de tanteo. Además si el Ayuntamiento no te avisa de tu derecho de tanteo entonces el plazo de 60 días cuenta desde que se conoce o pudo conocerse que se había realizado la compraventa.

8 FALLOS A EVITAR PARA QUE NO SE ATRAGANTE UN ALQUILER

Cuando alguien busca alquilar un piso, apartamento, oficina…, se fija en su zona, precio, condiciones pero todo esto hay que reflejarlo en el contrato de alquiler y más condiciones para que no haya que desembolsar más dinero en el futuro.
Ahora te vamos a exponer qué cosas se deben incluir en el contrato de alquiler para que todo quede lo mejor atado posible:

1. DEBES NEGOCIAR LAS CONDICIONES.

Como posible inquilino siempre hay que negociar con el propietario o inmobiliaria. Por ejemplo, se puede negociar el precio, y otras cosas como que si haces ciertas reparaciones te las descuenten del precio de la vivienda. Otra situación serían los gastos de la comunidad, que los abone el arrendador.

2. HAY QUE FIRMAR TODAS LAS HOJAS DEL CONTRATO.

Con esto evitamos que alguna de las partes: propietario o inquilino incorporen o supriman partes que no les convenga.

3. HAY QUE HACER INVENTARIO Y FOTOGRAFIARLO.

Especificar si la casa está vacía, amueblada o semiamueblada. Hay que contabilizar todo: mesas, sillas, electrodomésticos, cortinas…, e indicar el estado de conservación o funcionamiento. De esta forma el arrendador o el inquilino no pueden decir que falta tal cosa o que cierto electrodoméstico era viejo y no funcionaba correctamente.

4. CLÁUSULA DE LAS CONDICIONES DEL INMUEBLE.

Se debe indicar en que condiciones se recibe el piso, chalet. Las condiciones de todas las habitaciones, cocina, baño. Ejemplo: En esta cocina en el techo central hay una pequeña fisura que ha hecho saltar la pintura.
Manifestando la conservación de la casa en el contrato se evita uno acusaciones de quien lo ha roto, quién debe reparar eso.

5. NO LEERSE EL CONTRATO CONCIENZUDAMENTE.

Parece evidente, pero la realidad es que muchas veces no se lee todo el contrato. Hay que leerlo y entender todas las cláusulas y sus consecuencias.

6. NO TRATAR LOS GASTOS COMPLEMETARIOS.

Fijar quién abonará los gastos de comunidad, los recibos de luz, agua, internet, teléfono, tasas de basuras, IBI. Así queda claro quién debe abonar estos conceptos inherentes a la vivienda.

7. CONTRASTAR QUE EL ARRENDADOR ES EL DUEÑO.

Así se sabe que el arrendador es el titular de ese inmueble. Se puede ver con una nota simple del Registro de la Propiedad. El arrendador debe demostrar que es el titular de esa propiedad o en tal caso es representante y actúa en nombre del “verdadero” arrendador que es el titular de la COSA.
Hay que evitar problemas de que esa vivienda esté subarrendada, o quién decía que era el arrendador no lo es y el piso es de una persona ajena.

8. DETERMINAR LA FORMA DE PAGAR.

Se debe especificar de forma detallada cómo se abonará, si es por cuenta bancaria indicar el número de cuenta en el contrato y el período de abono en que días del mes. Por ejemplo los 10 primeros días del mes siguiente.
Estos errores se deben evitar en el contrato para las dos partes: arrendador y arrendatario, así el alquiler del piso, casa, quedará CLARO.

 

 

Cuidado que tu inquilino no te salga rana.

Cada vez se alquila más, está en auge debido a que la obra nueva está paralizada, no se edifica como años atrás. El alquiler te permite conseguir una renta para tu piso, plaza de garaje, oficina…

El propietario del inmueble tiene miedo a no encontrar un inquilino adecuado, que sea moroso, conflictivo o que no trate adecuadamente el piso, chalet.

Desde Administración de Fincas Mistral te vamos a indicar una serie de medidas que tienes que tener presente cuando busques a un arrendatario. Con estas medidas se reduce mucho la probabilidad de que tu inquilino del piso se convierta en un quebradero de cabeza.

–       Adecuar el perfil del cliente con el tipo de inmueble. Para las características del piso y de la zona donde se ubique hay que decidir si ese piso es mejor para casados, estudiantes de universidad, solteros. El arrendador también puede seleccionar a un público objetivo concreto porque piensa que tratará mejor ese inmueble.

–       Investigar sutilmente al posible arrendatario con preguntas. A qué se dedica profesionalmente, por qué se quiere cambiar de casa donde vive, qué aficiones tiene, etc.

–       Proporcionar referencias que hablen de él/ella: personas del trabajo, otros arrendadores… Con esto de los arrendadores, si es el arrendador actual ten presente que a lo mejor habla bien de él/ella porque quiere que se vaya de su vivienda.

–       Indagar un poco por internet si hay opiniones negativas sobre él/ella.

–       Se debe pedir una fianza. La Ley de Arrendamientos Urbanos así lo indica. La fianza permite costear posibles daños en la vivienda.

–       El inquilino debe acreditar un contrato de trabajo indefinido o bien que en su vida laboral ha estado trabajando de forma regular. Lo que indica que es una persona estable y trabajadora a nivel profesional. Tiene solvencia financiera.

–       Especificar en el contrato de alquiler que se harán inspecciones en el inmueble. Lo habitual sería disponerlas de forma mensual. De esta manera el arrendatario estará más atento a que el piso esté cuidado. También permite un canal de comunicación más cercano entre el casero o inmobiliaria con el inquilino.

Estas medidas te ayudarán a elegir el inquilino correcto para tu vivienda, y sobre todo, a ahorrarte TIEMPO, DINERO Y DISGUSTOS con inquilinos conflictivos.

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