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¿Qué coste tiene crear una comunidad de propietarios?

coste comunidad propietarios

Pregunta:

Me gustaría saber qué gastos supone crear una comunidad de propietarios, y qué trámites con las administraciones, Hacienda etc, serán necesarios para formalizarla. También agradecería cualquier otro consejo que me podáis dar a este respecto.

Respuesta de Fincas Mistral:

Crear la comunidad no supone un gran gasto y facilita en gran medida la gestión del edificio.

Será necesario que compres un libro de actas y llevarlo al correspondiente Registro de la Propiedad para que sea diligenciado, aunque la tasa no supone un gran coste. Puedes preguntar el precio en el Registro.

También deberás crear una cuenta bancaria para la comunidad, y dotar un Fondo de Reserva de un 5% del presupuesto total (luz, agua, seguro, etc), de carácter obligado según el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En cuanto a los trámites que debes hacer, son los siguientes:

En primer lugar, celebrar una Junta de Constitución, que deberá ser aprobada por la mayoría. En este enlace puedes descargar un modelo de junta constitutiva.

En segundo lugar, diligenciar o legalizar el libro de actas (que lo puedes adquirir en una papelería) en el Registro de la Propiedad de la localidad que corresponda, donde te cuñarán todas las hojas. A poder ser, cómpralo de hojas separables, y así imprimes las actas en la impresora.

Una vez hecho esto, podrás obtener el CIF de la comunidad en Hacienda. Para ello deberás cumplimentar el modelo 036.

Por último, abrir una cuenta bancaria, en la que tiene que aparecer como titular la comunidad de propietarios. Es recomendable que como autorizados figuren el presidente y el vicepresidente.

Una vez que tengáis el CIF es conveniente que facilitéis el número a los proveedores de la Comunidad de Propietarios para que así tengáis actualizados los contratos.

Con esto, esperamos haber resuelto tus dudas acerca de crear la comunidad de propietarios.

¿Debemos permitir que el Local Comercial instale una chimenea para la salida de humos?

Post 66 Chimea hasta el techo

Esta semana en nuestro Blog retomamos la sección del Rincón del Vecino donde respondemos preguntas sobre Comunidades de Propietarios. Hoy respondemos a la pregunta de un propietario en cuya finca están instalando una chimenea para salida de humos en el local comercial. La pregunta es la siguiente:

Pregunta:

Tengo un piso en una finca de Valencia y uno de los locales comerciales lo están reformando para abrir una casa de comidas para llevar y asador de pollos. Para evitar los olores y humos a pie de calle están instalando una chimenea de aluminio que asciende por el patio interior hasta la cubierta del edificio.

Todo iba bien  y el administrador de fincas nos había dicho que estaba en su derecho hasta que uno de los propietarios avisó a la Policía Local para que pararan la obra.

Debido a esto, el administrador de fincas ha convocado una Junta Extraordinaria. Con el fin de llevar las ideas claras a la reunión y decidir mi voto, y ya que vosotros también sois de Valencia Capital, me gustaría haceros unas preguntas que son las siguientes:

  • ¿La Comunidad de Propietarios puede negarse a que se instale esta chimenea?
  • ¿Qué mayoría necesita para su aprobación?
  • Si se aprueba ¿Cuántos metros tiene que sobrepasar la altura del edificio?

Respuesta de Administradores de Fincas Mistral:

En primer lugar, respondiendo a la primera pregunta, lo primero que deberéis hacer es leer los estatutos. Si en los mismos consta que los locales tienen permitido instalar chimeneas para la salida humos, entonces el resto de propietarios no podrán negarse a la instalación.

En cuanto a la segunda pregunta, si no constara nada en los estatutos, entonces debe de ser aprobado por unanimidad en Junta de Propietarios. Esto es así porque  nuestros tribunales han venido entendiendo  que es una obra que implica la alteración de los Elementos Comunes. Por tanto se necesita el consentimiento unánime de la Junta.

Una de las principales razones es que estas canalizaciones implican la concesión de una servidumbre a lo largo del edificio y que supera el mismo.

Tal y como se regula en el artículo 17.6 de la LPH,  también se exige consenso unánime de los propietarios para la aprobación o modificación del Título Constitutivo y de los Estatutos.

Para que se alcance la unanimidad es necesario que todos los propietarios presentes voten a favor y de los ausentes, que no muestren su disconformidad en los siguientes treinta días.

En este sentido, puedes leer este otro artículo donde explicamos cómo se computa el voto del propietario ausente.

También podrás consultar las mayorías necesaria para aprobar acuerdos en este otro post

Por último, respondiendo a la tercera pregunta, lo normal es que la chimenea debe de sobresalir al menos un metro por encima de la altura del edificio.

Aquí en Valencia la ordenanza municipal dice lo siguiente:

“En todos estos supuestos la altura de la chimenea deberá sobrepasar tres metros (3 m) a toda edificación situada en un círculo de radio igual o inferior a veinte metros (20 m), y cuyo centro se establece en el punto de vertido de la chimenea

Esperamos que la respuesta te haya sido de utilidad. Seguimos respondiendo preguntas sobre Comunidades de Propietarios en nuestra sección de preguntas gratuitas. Accede desde este enlace.

Las obligaciones de la Comunidad si ingresa por Publicidad

Ha llegado Septiembre ya estamos recibiendo nuevas consultas sobre administración de comunidades en nuestro Rincón del Vecino. Te recordamos que si tienes una consulta relacionada con la Propiedad Horizontal y la Administración de Fincas nos la puedes trasladar aquí

Esta semana queremos compartir contigo la siguiente:

Obligaciones Comunidad Valla Publicitaria

Pregunta:

Soy el Presidente de mi Comunidad de Propietarios. Al encontrarse la finca en un lugar de mucho paso en Valencia, una empresa nos ha ofrecido pagarnos porque le dejemos poner una valla publicitaria en la terraza. No tenemos administrador de fincas por lo que necesitamos asesoramiento al respecto. ¿Qué obligaciones tiene la Comunidad si obtiene ingresos gracias a la publicidad?

Respuesta de Fincas Mistral:

1.- Lo primero que debéis hacer es acordar en Junta de Propietarios la instalación de la valla publicitaria. Este punto debe aparecer en la convocatoria de la Junta en la que se trate. Como eres el Presidente, puedes convocar una Junta Extraordinaria para tratar este punto. En nuestra área de descargas tienes un modelo de Convocatoria de Junta Extraordinaria a tu disposición

Hay dos interpretaciones en relación a la mayoría necesaria para aprobar el acuerdo:

  • Unanimidad. Sería necesaria cuando se produce una alteración de la estructura del edificio.
  • Mayoría cualificada. Si no se altera estructura del edificio es necesario únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

Si hay algún propietario que se vea afectado directamente por la instalación de la valla, será necesario su consentimiento.

2.- La Comunidad debe solicitar en el Ayuntamiento la licencia correspondiente, que suele tener una vigencia de 5 años.

3.- Hay que firmar un contrato entre la empresa y la comunidad de propietarios, donde se fijarán las condiciones, la duración y el precio. Se recomienda, además, exigir un seguro a terceros que cubra los daños que el soporte pudiera causar. Por otra parte, recomendamos que el contrato se firme por el mismo plazo que se ha concedido la licencia del ayuntamiento.

4.- Otro aspecto a tener en cuenta es que la Comunidad de Propietarios hay que darla de alta en el censo de obligaciones fiscales. Los ingresos de esa valla publicitaria tributarán en el régimen general del IVA modelo trimestral 303 y declaración informativa anual modelo 390.

Asimismo si la entidad que paga a la Comunidad es una mercantil (sociedad limitada…) su factura tendrá IRPF, esta retención la ingresa la sociedad no la Comunidad.

Si los ingresos por la valla publicitaria superan los 3.000 euros anuales (3.000 euros sin iva, solo la base) entonces la Comunidad deberá presentar la declaración informativa anual modelo 184.

 

Vienen muchos invitados a la piscina ¿qué se puede hacer?

Regulación Invitados Piscina

Pregunta:

Buenos tardes,

En mi Comunidad de Propietarios tenemos un problema que ya pasaba el verano pasado y que este año parece que se va a volver a repetir. La semana pasada, con la llegada del verano, se abrió la piscina comunitaria y sobre todo el fin de semana hay tanta gente que no se está a gusto en la piscina. Esto es porque los propietarios invitan a muchas personas ajenas al complejo inmobiliario.

¿Se podría hacer algo para evitar que personas que no son de aquí utilicen la  piscina común?

Respuesta de Fincas Mistral:

Esta situación que comentas es bastante habitual en muchos edificios con Piscina Comunitaria en los que los propietarios invitan a familiares y amigos sin, muchas veces, respetar el derecho de otros propietarios.

En cuanto a las posibles soluciones,  el primer paso necesario es conocer si en tu Comunidad hay Estatutos, y si en los mismos se regula esta situación ya que si no los hubiera no estaría prohibido y no se podría hacer nada para evitar la entrada de invitados.

Si en los Estatutos figura la prohibición de que personas ajenas al Complejo Inmobiliario usen las instalaciones, se deberá hacer cumplir esta norma. Por ejemplo, avisando al Presidente para que intermedie con el propietario que ha llevado a los invitados para que no vuelva a incumplir una norma comunitaria.

Si existe prohibición, si alguna vez algún propietario desea invitar a amigos o familiares, debería de pedir el permiso correspondiente.

Por otra parte, si en los Estatutos no figurara prohibición, se puede tratar el tema en Junta de Propietarios para añadir esta norma. No obstante, cabe recordar que haría falta Unanimidad para aprobar el acuerdo. No haría falta unanimidad si se incluye en el Reglamento de Régimen Interior para el cual solo sería necesaria la mayoría simple, si bien el peso no el mismo que si la prohibición figura en los Estatutos.

Otras soluciones serían, por ejemplo, asignar un máximo de invitados por vivienda, quizás con la asignación de Tickets. No obstante, este tipo de soluciones son difíciles de llevar a la práctica pues requieren controlo de accesos a la piscina y supone un elevado coste.

Puedes leer más acerca de este en este otro Post.

Trasteros ilegales en Terraza Comunitaria

Trasteros en Terraza

Pregunta:

Buenos días,

Tengo una duda sobre cómo gestionar mi Comunidad de Propietarios. Somos una finca de ocho viviendas que no tiene bajos comerciales. El edificio tiene unos cuarenta años y está en Valencia.

Poco después de que se hiciera el edificio algunos propietarios con el consentimiento verbal del resto se construyeron un cuarto trastero en la terraza comunitaria, no obstante ni se reflejó en ningún acta, ni se da permiso en los Estatutos, ni aparece en la Escritura de Propiedad Horizontal.

¿Se podría obligar a que quiten estos trasteros, que son ilegales, aunque hayan pasado muchos años?

Estas construcciones han generado unos problemas de humedades cuya reparación nos ha tocado pagar a todos  y además reducen el espacio de terraza comunitaria que podemos utilizar para tender, tomar el sol, etc.

Respuesta de Fincas Mistral:

Buenos días, te respondemos:

Entendemos que cuando se construyó la terraza no se dividió en diferentes partes y que no se adjudicó espacio de uso privativo para cada propietario.

Por otra parte, queda claro que en su día no se aprobó correctamente pues se debería de haber reflejado en un acta de la Junta de Propietarios y haber modificado el título constitutivo.

Cuando se ocupa un elemento común sin el correcto consentimiento de los propietarios, al ser un acto ilícito el/los propietario/s en cuestión están obligados a desocuparlo.

No obstante, en vuestro caso, este acto ilícito estaría prescrito al establecer el artículo 1.963 del Código Civil lo siguiente para las acciones de carácter real.

“Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción.”

 Por tanto, ya no se puede llevar a cabo la acción de reivindicar un Elemento Común pues la acción prescribe a los treinta años de estar la obra hecha.

Puntualizamos que la acción es de carácter real y no personal porque se trata de Elementos Comunes. Puedes leer más acerca de los Elementos Comunes en este otro artículo.

En el caso que nos ocupa, según nos comentas, las obras se hicieron poco después de haber terminado la finca hace cuarenta años con lo cual concluimos que ya no se puede reclamar que se desocupe el Elemento Común.

 

¿Los Bajos Comerciales pagan Comunidad?

Bajos no pagan Comunidad

Buenos días,

He visto en vuestro Blog de Administración de Fincas que respondéis a dudas sobre Comunidades de Propietarios. Soy propietaria de una vivienda en Valencia Capital y en mi finca tenemos un problema con los dos bajos comerciales. Hasta hace unos meses siempre han pagado pero ahora que hay que afrontar unos gastos extraordinarios se niegan y dicen que no van a pagar más porque no están obligados. ¿Esto es así?

Respuesta de Fincas Mistral:

Buenos días, te respondemos:

Esto es lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.1 e)

  1. Son obligaciones de cada propietario:
  2. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Por tanto, con carácter general, todos los propietarios tienen la obligación ineludible de contribuir al sostenimiento de los gastos generales necesarios para el correcto mantenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.

¿Qué son los gastos generales? Todos aquellos que no se puedan individualizar, es decir, imputar por separado a uno o varios propietarios. Un argumento frecuente para no pagar es la no utilización de un servicio como por ejemplo el ascensor. No obstante, nuestros tribunales vienen entendiendo que la no utilización no exime al propietario de la contribución para su sostenimiento.

Por tanto, los bajos deben de contribuir. No obstante, pudiera ser (y deberás comprobarlo) que los Estatutos de la Comunidad establezcan alguna exención en la obligación de contribuir a determinados gastos comunes. Siguiendo con el ejemplo del ascensor, es bastante habitual la exención de la contribución al sostenimiento de los gastos de mantenimiento de ascensor a los propietarios que no lo usan como es el caso de los bajos.

Otro ejemplo sería la exoneración a los bajos de los gastos de conservación y mantenimiento del portal.

Otra posibilidad que puede darse es que en una Junta de Propietarios anterior se haya decidido por unanimidad exonerar a determinados propietarios de algunos gastos. Para tomar esta decisión se requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios ya que implica una modificación en el reparto de gastos establecido en el título constitutivo.

Concluimos que, la exoneración puede que esté reflejada en los Estatutos o en un Acta de Junta de Propietarios.

Precisar por último que los Tribunales vienen entendiendo que las exenciones son para los gastos de mantenimiento, es decir, los gastos de conservación y funcionamiento pero no aquellos que no se generan con carácter periódico como los causados por defectos o problemas.

Puedes leer más acerca de este tema en este otro Post.

¿Es legal cerrar la terrazas y los balcones?

Es legal cerrar terrazas y balcones

Buenos días,

Vivo en un Complejo Inmobiliario que no está en Valencia. Está compuesto en total por seis portales. Tres portales tienen cada uno tiene ocho plantas y 32 viviendas. Los bajos son locales comerciales dan a la calle y son bastante grandes. Algunas viviendas tienen balcones y otras terrazas y todas tiene plaza de aparcamiento sumada a la referencia catastral de la vivienda.

Los tres portales restantes son la mitad de pequeños con 18 vecinos cada uno 6 plantas, los bajos están destinados a viviendas y ninguna vivienda dispone de terraza ni balcones ni plaza de garaje. La suma de todos los coeficientes da el 100%.

La mayoría de los propietarios de los bloques grandes tienen cerradas las terrazas y balcones. ¿Es legal lo anterior?

Respuesta de Fincas Mistral:

Buenos días, te respondemos:

En cuanto al cerramiento de balcones y terrazas, primero de todo, debes consultar los estatutos de la Comunidad de Propietarios puesto que si en los mismos están expresamente autorizados sería completamente legal.

Si en los estatutos no están autorizados, lo debería aprobar por Unanimidad la Junta de Propietarios. Puedes leer más acerca de las Mayorías Necesarias en este otro Post.

Es necesaria la Unanimidad pues se está modificando la configuración de la finca y por tanto se modifica lo que establece la escritura de Propiedad Horizontal.

A este respecto, existe jurisprudencia, incluso del Tribunal Supremo, que sostiene que el cerramiento de Terrazas constituye una alteración permanente de la estructura del edificio pues suponen un aumento de la habitabilidad de la vivienda y por tanto requiere la aprobación de la Comunidad de Propietarios por Unanimidad.

Por tanto, es legal siempre que se haya aprobado con la autorización por unanimidad de la Comunidad.

También se considera que es legal si la obra, aunque no tenga el consentimiento unánimie, tiene carácter desmontable.

Sería ilegal si la obra no es desmontable y no se tuviera el permiso unánime de la Junta. La consecuencia en este caso es que el propietario estaría obligado a restaurar la terraza o el balcón al estado inicial.

Hay que puntualizar que si pasa un largo periodo de tiempo sin que la Comunidad se oponga al cerramiento, los tribunales pueden admitir el consentimiento tácito del mismo. Se suele considerar un “largo periodo” un espacio superior a cinco años. En tu caso sería conveniente que averiguaras cuánto tiempo hace que se efectuaron los cerramientos para saber si ya están dentro del consentimiento tácito.

Si en el edificio ya se han efectuado varios cerramientos entonces no se podrían prohibir nuevos cerramientos alegando que alteran la configuración del edificio. Lo único que se podría exigir es que los nuevos cerramientos se adapten a la estética del resto.

¿Puedo convocar Junta aunque no venga el Administrador?

Junta de Propietarios sin Administrador

Pregunta:

Buenos días,

Soy el presidente de una Comunidad de Propietarios de Albacete. Aunque no sea de Valencia donde estáis vosotros me gustaría haceros una pregunta. Es la siguiente: ¿Puedo convocar una Junta de Propietarios extraordinaria aunque no venga el Administrador de Fincas? La razón por la que prefiero que no venga es porque es para tratar su cese.

De momento, me han informado que el único que puede enviar la convocatoria a los propietarios con el orden del día de la Junta es el Administrador. ¿Me han informado bien? ¿Es esto cierto?

Respuesta de Fincas Mistral:

No te preocupes, aunque seamos Administradores de Fincas en Valencia, respondemos a consultas de propietarios y presidentes de toda España, tal y como puedes ver en nuestro Blog.

Te respondemos:

Sí, si que puedes convocar una Junta de Propietarios, de hecho, fíjate lo que dice el artículo 16 de La Ley de Propiedad Horizontal:

La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9”.

De modo que puedes estar tranquilo porque tu eres el presidente y por tanto tienes capacidad legal para convocar cuantas juntas creas necesario y con los puntos del orden del día que creas conveniente para el interés general de la Comunidad de Propietarios. En estos otros artículos puedes leer más acerca de la convocatoria tanto de Juntas Ordinarias como de Juntas Extraordinarias.

Al ser el Presidente Representante Legal de la Comunidad, la convocatoria es una de las facultades que se te atribuyen derivadas de dicha facultad de representación. Otras facultades que tienes como presidente son, por ejemplo, la presidencia de la Junta, el Requerimiento de cese de actividades prohibidas o molestas, el visto bueno a las Actas y certificaciones del secretario etc.

Esperamos que la respuesta te haya sido de utilidad.

El equipo de Fincas Mistral

¿Cómo asegurarme de que se trate punto en la Reunión?

Punto Reunión

Pregunta:

Buenos días,

Como se acerca el verano, he recibido la convocatoria para la próxima Junta Ordinaria de la Comunidad de Propietarios del apartamento de Playa en la Puebla de Farnals en Valencia. He comprobado que no se ha incluido un asunto que pedí que se incluyera  para tratarlo en la siguiente reunión.

Me he informado y sé que es obligatorio así que se lo he presentado por escrito al presidente solicitando que me firme el recibí pero no me lo ha querido firmar. Me dice que no me preocupe, que del punto en cuestión se hablará más adelante en una Junta de la Comunidad pero no me ha especificado cuándo. Según vuestra experiencia como administradores de fincas ¿Qué pensáis que puedo hacer?

Respuesta de Fincas Mistral:

Tal y como indicas, como propietario, estás en tu derecho de solicitar que se trate un punto en la próxima Junta de de tu Comunidad.  Además, lo has hecho por escrito dirigiéndote al Presidente que es como dice la Ley que se debe de hacer. Así lo indica el artículo 16.2 de La Ley de Propiedad Horizontal que dice así:

 “Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.”

Como el Presidente no te ha querido firmar el escrito, puedes por ejemplo dirigirte al vicepresidente o a los vocales de la Junta Rectora del edificio para que conste tu solicitud.

Otras opciones son enviarle un e-mail al presidente con tu solicitud de que se incluya el punto y llevar el e-mail impreso el día de la Reunión. Si no tuviera e-mail, también puedes enviarle una carta certificada y guardarte el acuse de recibo.

El objetivo es que puedas justificar que has realizado la solicitud en tiempo y forma como marca la Ley y, por tanto, se debe de tratar el punto que indicas.

Si al final, el Presidente no accede a la solicitud, y en tu Comunidad tenéis Administrador de Fincas, indícale que has notificado al presidente y por tanto el punto se debe de de tratar en la próxima Junta de Propietarios. De esta forma, aunque no figura entre los puntos de la convocatoria que habéis recibido, sí que se deberá de tratar.

Esperamos que la respuesta te haya sido de utilidad. Puedes leer más acerca de este tema en esta otra consulta que respondimos.

Mis vecinos no me dejan dormir ¿qué puedo hacer?

Vecinos no dejan dormir

Pregunta:

Buenos días,

Tengo un problema con los ruidos de mis vecinos. Os cuento. Vivo en una finca de Valencia capital que es bastante alta. Somos 32 viviendas repartidas en 8 plantas.

Justo debajo de nuestra vivienda, viven en un piso alquilados unos chicos estudiantes. Se acuestan muy tarde bien entrada la madrugada y, hasta que se van a dormir, hacen ruido. Como a esas horas todo está en silencio se nota más. Esto hace que nos cueste dormir y nos despiertan varias veces.

No celebran fiestas ni  el ruido es continuado pero sí que nos afecta bastante porque a esas horas se escucha todo. Por ejemplo, se escucha el abrir y cerrar las puertas, las pisadas, etc.

Hemos hablado con el dueño del piso y con el presidente pero hasta el momento no hemos conseguido resolver el problema

Muchas gracias.

Saludos.

Respuesta de Fincas Mistral:

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal es el que trata las molestias por ruidos. En este artículo se indica que:

“El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.”

Para tu caso en concreto, nuestro consejo es que lo primero que debes hacer es hablar con los chicos estudiantes e intentar solucionar esta molestia por la vía del diálogo.

Después, decírselo al Presidente para que, como dice la Ley, intermedie. Además de esto, nuestra opinión, es que poco más se puede hacer.

Te decimos esto porque, como comentas, los chicos estudiantes no hacen fiestas y los ruidos son de manera aislada. Además por lo comentas son ruidos “normales” a la hora de habitar una casa, o sea, abrir puertas, caminar, hablar etc.

Ante esto poco se puede hacer pues no son ruidos fuertes ni continuados y por tanto no tendrían efecto los estudios sobre el ruido que podría hacer la Policía Local si el problema fuera más grave.

Estas molestias son el inconveniente de vivir en una Comunidad de Propietarios pues ante ellas poco se puede hacer. Solo, como te decíamos, intentar solucionarlas mediante la vía del diálogo.

Puedes leer más acerca de los problemas con los ruidos de los vecinos en este otro artículo que escribimos.

Saludos.

El equipo de Fincas Mistral.