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¿Se puede prohibir al moroso usar los Servicios Comunes?

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Esta semana tenemos el placer de publicar un artículo Javier Espín, compañero de Madrid, que nos va a hablar acerca de si se puede prohibir a los morosos que usen los servicios comunes.  El artículo es el siguiente:

De entre todas las consultas que recibimos como Administradores de Fincas colegiados en Madrid, la que recuerdo con especial cariño es la de un propietario, hace ya casi 10 años, que acudió a nuestra administración indignado porque desde su comunidad no permitían que su mujer cogiera el ascensor a pesar de ser una persona anciana y con movilidad reducida:

La privación del uso del ascensor.

Obviamente muy sorprendido, le pregunté por la clase de persona que podría hacer algo así, a lo que él me respondió que fue el Presidente de la Comunidad, con la mayoría de los votos de la Junta de Propietarios.

Sigo sin dar crédito a esa conducta. ¿Desconocían la especial protección que otorga el Derecho Civil y en especial la Ley de Propiedad Horizontal a las personas con movilidad reducida? ¿O pensaban que un acuerdo de la junta (que además fue por mayoría simple) podría privar a la señora del uso de un elemento común (es decir de todos los comuneros, de todos los propietarios) que además es necesario para la accesibilidad a su vivienda?

Estas preguntas, aun sin tener conocimientos jurídicos, parece que se merecen una respuesta que proteja a la persona con movilidad reducida, permitiéndose el uso del ascensor, que como digo, además es necesario para la accesibilidad a la vivienda. Efectivamente esa sería la inamovible respuesta ajustada a Derecho.

Pero surgen más dudas, ¿Que pasaría si la persona que va a utilizar el ascensor es una persona sana? En este caso parece que la respuesta es la misma, al igual que no se le puede privar al propietario moroso del uso de las escaleras porque ello supondría una limitación en el derecho a la propiedad. El uso del ascensor afecta al contenido esencial de propiedad, y no se puede privar a ningún propietario moroso de su uso.

Cosa distinta sería que la instalación del ascensor hubiera sido aprobada como mejora de las instalaciones de la finca y algunos propietarios no hubieren contribuido a dicha mejora, tal y como establece el artículo 11.2 LPH.

Todo esto de acuerdo a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que en sus sentencias de 29 de febrero de 2000,  26 de enero de 2002 y 13 de enero de 2016, confirma lo mencionado.

En este aspecto de privación de uso de los elementos comunes hay una dirección clara de la jurisprudencia y no hay lugar a la duda ni a dobles interpretaciones, más aún cuando a partir de la resolución de 20 de noviembre de 2012 la Dirección General de Registros y del Notariado se pronunciara sobre ello como consecuencia de que un Registrador negara la inscripción de la modificación de los estatutos de una comunidad que impedía el uso de los ascensores a los propietarios morosos.

Esta resolución es interesante porque sin embargo permitía que se negara al propietario que no paga la comunidad el uso de la piscina y pistas de tenis.

Esto nos lleva a preguntarnos:

La privación del uso de la piscina o pistas de tenis.

La piscina es un elemento común que, al igual que la pista de tenis, no es necesario para la a habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, por lo que parece que su privación de uso por el propietario moroso se merece una respuesta distinta a la del ascensor, siempre que así se haya acordado por la junta de propietarios por unanimidad, ya que se trata de modificar los estatutos de la comunidad. En el caso de que se aceptase por unanimidad, siempre y cuando no haya impugnación por algún propietario en el plazo de 30 días habrá que oficializarse el acuerdo por el Registrador de la Propiedad competente que lo elevará a escritura pública con la pertinente inscripción en el Registro de la Propiedad.

La resolución antes mencionada de la DGRN deja claro que la privación del propietario moroso sobre el uso a la piscina, pistas de tenis y demás elementos comunes que no sean necesarios para la accesibilidad al inmueble supone una privación eventual de la propiedad (hasta que pague) y no es esencial (ya que los elementos no son necesarios para el uso de la casa o local).

Agradecimientos

Como indica la administración de fincas en Madrid TuFinca® Administración de Fincas y Abogados, a la cual agradecemos la colaboración en la redacción de este artículo, un buen administrador de fincas debe trabajar para los vecinos con la vocación de ayudar y resolver sus dudas. Por ello os rogamos que cualquier duda o cualquier problema que hayan tenido con el uso de los elementos comunes y su privación la pongan en común con nosotros y les contestaremos lo antes posible.

Javier Espín Granizo, Abogado, Administrador de Fincas

Las obligaciones de la Comunidad si ingresa por Publicidad

Ha llegado Septiembre ya estamos recibiendo nuevas consultas sobre administración de comunidades en nuestro Rincón del Vecino. Te recordamos que si tienes una consulta relacionada con la Propiedad Horizontal y la Administración de Fincas nos la puedes trasladar aquí

Esta semana queremos compartir contigo la siguiente:

Obligaciones Comunidad Valla Publicitaria

Pregunta:

Soy el Presidente de mi Comunidad de Propietarios. Al encontrarse la finca en un lugar de mucho paso en Valencia, una empresa nos ha ofrecido pagarnos porque le dejemos poner una valla publicitaria en la terraza. No tenemos administrador de fincas por lo que necesitamos asesoramiento al respecto. ¿Qué obligaciones tiene la Comunidad si obtiene ingresos gracias a la publicidad?

Respuesta de Fincas Mistral:

1.- Lo primero que debéis hacer es acordar en Junta de Propietarios la instalación de la valla publicitaria. Este punto debe aparecer en la convocatoria de la Junta en la que se trate. Como eres el Presidente, puedes convocar una Junta Extraordinaria para tratar este punto. En nuestra área de descargas tienes un modelo de Convocatoria de Junta Extraordinaria a tu disposición

Hay dos interpretaciones en relación a la mayoría necesaria para aprobar el acuerdo:

  • Unanimidad. Sería necesaria cuando se produce una alteración de la estructura del edificio.
  • Mayoría cualificada. Si no se altera estructura del edificio es necesario únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

Si hay algún propietario que se vea afectado directamente por la instalación de la valla, será necesario su consentimiento.

2.- La Comunidad debe solicitar en el Ayuntamiento la licencia correspondiente, que suele tener una vigencia de 5 años.

3.- Hay que firmar un contrato entre la empresa y la comunidad de propietarios, donde se fijarán las condiciones, la duración y el precio. Se recomienda, además, exigir un seguro a terceros que cubra los daños que el soporte pudiera causar. Por otra parte, recomendamos que el contrato se firme por el mismo plazo que se ha concedido la licencia del ayuntamiento.

4.- Otro aspecto a tener en cuenta es que la Comunidad de Propietarios hay que darla de alta en el censo de obligaciones fiscales. Los ingresos de esa valla publicitaria tributarán en el régimen general del IVA modelo trimestral 303 y declaración informativa anual modelo 390.

Asimismo si la entidad que paga a la Comunidad es una mercantil (sociedad limitada…) su factura tendrá IRPF, esta retención la ingresa la sociedad no la Comunidad.

Si los ingresos por la valla publicitaria superan los 3.000 euros anuales (3.000 euros sin iva, solo la base) entonces la Comunidad deberá presentar la declaración informativa anual modelo 184.

 

¿Cómo asegurarme de que se trate punto en la Reunión?

Punto Reunión

Pregunta:

Buenos días,

Como se acerca el verano, he recibido la convocatoria para la próxima Junta Ordinaria de la Comunidad de Propietarios del apartamento de Playa en la Puebla de Farnals en Valencia. He comprobado que no se ha incluido un asunto que pedí que se incluyera  para tratarlo en la siguiente reunión.

Me he informado y sé que es obligatorio así que se lo he presentado por escrito al presidente solicitando que me firme el recibí pero no me lo ha querido firmar. Me dice que no me preocupe, que del punto en cuestión se hablará más adelante en una Junta de la Comunidad pero no me ha especificado cuándo. Según vuestra experiencia como administradores de fincas ¿Qué pensáis que puedo hacer?

Respuesta de Fincas Mistral:

Tal y como indicas, como propietario, estás en tu derecho de solicitar que se trate un punto en la próxima Junta de de tu Comunidad.  Además, lo has hecho por escrito dirigiéndote al Presidente que es como dice la Ley que se debe de hacer. Así lo indica el artículo 16.2 de La Ley de Propiedad Horizontal que dice así:

 “Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.”

Como el Presidente no te ha querido firmar el escrito, puedes por ejemplo dirigirte al vicepresidente o a los vocales de la Junta Rectora del edificio para que conste tu solicitud.

Otras opciones son enviarle un e-mail al presidente con tu solicitud de que se incluya el punto y llevar el e-mail impreso el día de la Reunión. Si no tuviera e-mail, también puedes enviarle una carta certificada y guardarte el acuse de recibo.

El objetivo es que puedas justificar que has realizado la solicitud en tiempo y forma como marca la Ley y, por tanto, se debe de tratar el punto que indicas.

Si al final, el Presidente no accede a la solicitud, y en tu Comunidad tenéis Administrador de Fincas, indícale que has notificado al presidente y por tanto el punto se debe de de tratar en la próxima Junta de Propietarios. De esta forma, aunque no figura entre los puntos de la convocatoria que habéis recibido, sí que se deberá de tratar.

Esperamos que la respuesta te haya sido de utilidad. Puedes leer más acerca de este tema en esta otra consulta que respondimos.

El Libro del Edificio

EL LIBRO DEL EDIFICIO

¿Qué es?

Según el art. 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación es la documentación de la obra ejecutada. Este libro acredita que se han cumplido todos los requisitos impuestos por la legislación y por tanto se pueden entregar las viviendas a los usuarios. Contiene por ejemplo, el proyecto de obra, identificación de los agentes intervinientes, licencias y demás requisitos que exija la legislación autonómica. También debe de contar con las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Por tanto, gracias a este libro todos los propietarios de la Comunidad de Propietarios tendrán acceso a la información de la obra ejecutada y a una serie de reglas para su mantenimiento posterior.

Ahora bien, cada Comunidad Autónoma ha adaptado y desarrollado esta ley. Por tanto:

¿Qué legislación se aplica en la Comunidad Valenciana?

En nuestra Comunidad, es el decreto 25/2011 el que aprueba la existencia del libro del edificio. Este debe componerse por impresos y por archivos de naturaleza administrativa, jurídica y técnica que se detallan en este decreto.

¿Por qué es importante?

El libro del edificio es un documento muy útil para mantener el edificio en buenas condiciones.  Los Administradores de Fincas y Propietarios, (especialmente el presidente) debemos tener en cuenta que además está vivo porque tiene que ir actualizándose con los cambios de titularidad en el edificio y con los mantenimientos que se lleven a cabo. Además la Comunidad de Vecinos tiene la obligación de custodiarlo y actualizarlo, pudiendo designar a una persona para esta tarea como a su administrador de fincas.

QUÉ ES Y CÓMO SE HACE LA JUNTA CONSTITUYENTE DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

En este post explicaremos qué es la junta constituyente de una Comunidad de Propietarios y por qué es importante, trataremos los aspectos relativos a su convocatoria y el contenido mínimo que debe de tener.

En primer lugar, podemos definir la junta constituyente como la primera junta de propietarios de una Comunidad de Vecinos que según han entendido los tribunales tiene carácter de extraordinaria. Es de suma importancia por las siguientes razones:

  • De esta Junta se obtendrá la primera acta que será necesaria para que en el Registro de la Propiedad se pueda realizar el diligenciamiento del libro de actas. También será necesaria para obtener el número de identificación fiscal de la Comunidad.
  • Se nombrarán los cargos de gobierno de la Comunidad de Propietarios.
  • Se aprobarán los Estatutos de la Comunidad y en su caso, el Reglamento de Régimen Interior así como los acuerdos que la junta crea oportuno.

En cuanto a la convocatoria, al no haber presidente, y ante la ausencia de legislación de esta junta en la Ley de Propiedad Horizontal, sólo podrá realizarse cuando se convoque por parte del 25% de los propietarios que representen el 25% de las cuotas de participación. Por esta razón, en la práctica se suele convocar por parte del promotor que es quien además tiene los datos de los propietarios.

En cuanto al contenido, como mínimo, deberán constar:

  •  La aprobación de los presupuestos para que la Comunidad pueda comenzar a funcionar.  En este sentido, en cuanto al fondo de reserva,  la disposición adicional primera de la Ley de Propiedad Horizontal dice: “Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario. En el momento de su constitución, el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.” El nombramiento de los cargos de gobierno.
  • El nombramiento de los cargos de gobierno.

Juntas de Vecinos Valencia

Mayoría necesaria para instalar ascensor

La instalación del ascensor es un tema que a veces despierta mucha problemática, debiendo ser tratado y explicado con frecuencia por los administradores de fincas. Esto se debe a su coste porque parte de los vecinos no quieren abonar cuotas más altas durante un tiempo, otras veces el coste es mucho más alto por razones técnicas.

Vamos a centrarnos en la mayoría necesaria que se necesita en una Junta para instalar el ascensor.

Se deberá tener en cuenta si estamos ante un caso general o si el ascensor se solicita para suprimir barreras arquitectónicas.

Si acudimos a la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17.2 leemos:

“Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”.

Cuando se trata de suprimir barreras arquitectónicas:

Acudiremos al artículo 10.1 b) de la LPH donde se dice que la instalación de ascensor “tendrá carácter obligatorio por solicitud de los propietarios en cuya vivienda o local, vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años y sin acuerdo previo de la Junta de propietarios siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Además, no elimina el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Por tanto, tanto si se trata para suprimir barreras como si no, será suficiente con la mayoría de los propietarios. Si se trata para suprimir barreras, será obligatorio a solicitud de un propietario que cumpla los requisitos del art. 10.1 estando todos los propietarios obligados a contribuir con doce mensualidades, a partir de ahí el coste será asumido por los que lo hayan requerido.

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