Mayorías en tu Comunidad de Propietarios

¿Vas a proponer un tema para que se vote en Junta General de tu Comunidad de Propietarios y no sabes qué Mayoría te hace falta para que se apruebe? Nosotros te lo explicamos tomando como base el artículo 17 de la LPH.

Debemos partir de una regla general que dicta que todos los asuntos que no tengan reflejada en la Ley de Propiedad Horizontal una mayoría específica se regirán por la Mayoría Simple.

La Mayoría Simple quiere decir que los acuerdos se aprobarán:

En primera convocatoria: Con la mayoría de los propietarios existentes en La Comunidad que deben de representar la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria: Con la mayoría de los propietarios asistentes a la Junta que además representen la mayoría de cuotas de los asistentes en segunda convocatoria.

Por otra parte, en el mencionado artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal encontramos mayorías cualificadas para algunos temas.

La mayoría cualificada se diferencia de la mayoría simple en que hace falta mayoría de propietarios que representen mayoría de cuotas de participación tanto en primera como en segunda convocatoria.

En primer lugar vamos a enumerar las mayorías cualificadas que requieren 3/5 partes de los propietarios.

  • Contratación o supresión de servicios que son de interés general para la Comunidad. Dentro de este grupo se encuentran por ejemplo el servicio de portería, vigilancia etc.
  • Alquiler de un elemento común que no esté usando para un uso específico en el edificio. Por ejemplo sería si alquila un piso que pertenece a la comunidad o si se alquila la cubierta para poner publicidad.
  • Si se quieren poner o quitar sistemas de mejora de la eficiencia energética o hídrica del edificio que no estén dentro de los que se recogen el punto 1 del artículo 17 de Ley de Propiedad Horizontal.

Las Mayorías Cualificadas que requieren 1/3  de los propietarios son:

  • Implantación de infraestructuras comunes para acceder a servicios de telecomunicaciones.
  • Instalación de sistemas comunes para aprovechar energías renovables.
  • Instalación de aquellas infraestructuras que sean necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Por último, explicaremos la Unanimidad. Según se recoge en el punto 17.6 de la LPH, se exige consenso unánime de los propietarios para la aprobación o modificación del Título Constitutivo y de los Estatutos a no ser que los mismos refieran a alguno de los puntos que hemos desarrollado anteriormente.

Por ejemplo, hace falta unanimidad para cambiar la descripción de uno de los pisos que componen el edificio o para cambiar las cuotas de participación.

Es muy importante tener en cuenta que para conseguir la unanimidad hace falta que estén todos los propietarios presentes, si hay algún ausente ya no se podrá sacar adelante el acuerdo.

Para finalizar este artículo me gustaría recomendarte que leas este otro post donde explicamos cómo se computa el voto del propietario ausente pues también es muy importante tenerlo claro a la hora de saber si se va a poder sacar adelante el acuerdo.

 

Mayorías necesarias Junta Comunidad

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Economista y Administrador de Fincas en Valencia. Experto en Gestión inmobiliaria, alquileres así como Asesoría fiscal.

36 pensamientos en “Mayorías en tu Comunidad de Propietarios

  1. Félix L.

    En los acuerdos por unanimidad no es necesario que estén presentes todos los propietarios, sino que conseguida dicha unanimidad entre los propietarios presentes, luego se deberá notificar a los ausentes conforme a lo establecido en el artículo 17.8, y si estos no se oponen, se considera su voto como favorable al acuerdo aprobado en la junta.
    No tendría sentido el que fuera necesario que estuvieran todos los propietarios presentes para conseguir la unanimidad, ya que bastaría con no asistir a la junta para impedir el acuerdo, siendo necesario que se vote en contra en la junta o que una vez notificado del acuerdo, el ausente, manifieste su discrepancia.

    Responder
    1. David Palacios Autor

      Buenas tardes Félix,

      Gracias por participar en el Blog. Hemos corregido el Post, además hemos incluido el detalle de que si un propietarios se abstiene en un acuerdo que requiere unanimidad, tampoco se podrá sacar adelante.

      Recibe un cordial saludo

      El equipo de Fincas Mistral.

      Responder
    2. Fran707

      A mi entender tiene todo el sentido que sea necesario que estuvieran todos los propietarios presentes para conseguir la unanimidad, y evidentemente, bastaría con no asistir a la junta para impedir el acuerdo, igualmente que en caso de asistir todos, con uno sólo que se opusiera estando presente tampoco saldría adelante el acuerdo. Es de suponer que un acuerdo que se pretende aprobar por unanimidad es porque beneficia a la totalidad de los propietarios, por lo que en caso de ser así, todos estarán interesados en acudir y votar a favor. En el momento en que ese acuerdo no satisfaga a un único propietario, vaya este o no a la junta, no se podrá aprobar, en el primer caso porque el propietario se opondría, y en el segundo por no estar presente. Lo que es del todo injusto es que un tema que debe tratarse por unanimidad sólo lo decidan los asistentes, cuando afecta a propietarios ausentes.

      Responder
      1. José Luis Gabaldón

        Estimado Fran,

        Los propietarios asuntes cuando se envía el acta a los vecinos, tienen 30 días naturales para manifestar su posición (favorable o desfavorable) a los puntos del orden del día. Así que una cosa aprobada por unanimidad puede ser echada atrás cuando los propietarios reciban el acta y un ausente manifieste su oposición.

        Responder
  2. Mari

    Muy buenos días y gracias ante todo por la buena información que imparte en su blog.

    Me ha quedado claro que para suprimir un servicio de portería se necesitan 3/5,¿pero cómo afecta a la votación si ésta se realiza en primera o segunda convocatoria?¿es sólo en segunda convocatoria cuando se contabilizan los votos de los ausentes?

    Un cordial saludo David

    Responder
    1. José Luis Gabaldón

      Estimada Mari,

      Te comento: Una Junta de vecinos siempre tiene una 1º convocatoria y una 2º convocatoria para iniciarla. Se inicia la Junta en primera convocatoria (ej. 18.30 horas) si están la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.
      Ej. Comunidad de vecinos de 100 viviendas, a las 18:30 horas están presentes y representados 52 vecinos entonces iniciamos la Junta con los puntos del orden del día. Si no hay que esperar a la 2º convocatoria (ej. 19.00 horas) para iniciarla porque en segunda convocatoria no se requiere un quorum. En el ejemplo que hablamos supongamos que hay 20 vecinos pues se inicia la Junta de vecinos en segunda convocatoria.

      Suprimir el servicio de portería no afecta que la Junta sea en 1º o 2º convocatoria. En ambas requiere 3/5 votos a favor de los presentes para suprimir el servicio.
      Veámoslo: Comunidad de 100 vecinos y en la Junta Ordinaria asisten 40 vecinos. Entonces la Junta se iniciará en 2º convocatoria por no estar en primera 51 vecinos. De esos 40 vecinos votan para suprimir el sercicio:

      – Votos a favor: 25 vecinos.
      – Votos en contra: 10 vecinos.
      – Abstenciones: 5 vecinos.

      Las abstenciones no se computan. Ni a favor ni en contra. Solo se CUENTAN LOS que votan a favor y en contra. Se han pronunciado 35 vecinos con sí o no. 25 votos a favor suponen 25/35 = 71% a favor de suprimir el portero. 10/25 = 29% a favor de mantener el servicio.

      Entonces los que votaron a favor suponen más de 3/5 (60%) a favor de suprimir el servicio frente a los que lo desean mantener. Se aprueba por mayoría de votos suprimir la portería.

      Segundo, ahora hay que ver si se cumple la mayoría de cuotas. Es decir si los que han votado a favor de suprimir el servicio, la suma de sus cuotas de participación son 3/5 frente frente a los que votan de mantenerlo.
      Ej: Los 25 vecinos suponen sumando sus cuotas de participación un 40%. Los 10 vecinos que votan mantener el portero suponen en cuotas un 15%. Entonces 40%/55% = es un 72% más de 3/5 en cuotas. Cumple la segunda condición.

      Queda aprobado suprimir el servicio de portería. Y para que este acuerdo entre definitivamente en vigor se envía el acta a todos los vecinos. Y los vecinos ausentes son 60 vecinos. Estos vecinos en 30 días no muestran su oposición al acuerdo de suprimir el portero. Entonces se dan como votos a favor.

      En definitiva votos a favor son 25 votos más 60 votos de los ausentes que no muestran oposición. Total 85 votos.

      Votos en contra 10 votos.

      Abstenciones: 5 votos. Éstos no computan.

      Votos a favor 85/95 votos = un 89% de votos a favor.
      Votos en contra 10/95 votos = 11% de votos en contra.

      Y la mayoría de cuotas son 85 vecinos tienen un 81% de cuotas de participación y los 10 vecinos tienen un 15% de cuotas. Se cumple 3/5 en cuotas de participación.

      Finalmente se aprueba suprimir el servicio de portero.

      Agradeceríamos Mari si nos puedes poner una valoración en yelp. Solo tienes que invertir un poco de tu tiempo en el registro. Como el tiempo que hemos invertido nosotros en responderte a la pregunta realizada.

      https://www.yelp.es/writeareview/biz/dWa0ozssJOLNznePJGcJuQ?return_url=%2Fbiz%2FdWa0ozssJOLNznePJGcJuQ

      Recibe un cordial saludo

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  3. ana

    Buenas tardes.

    Qqué mayoría se exige para poner una verja en zona común sabiendo que la zona común hace una U al revés y ambos lados de la U al revés hay locales comerciales que tienen derecho a abrir ventanas y puertas en esa zona común según los Estatutos de la Comunidad?

    Responder
    1. administrador

      Buenas tardes Ana,

      Gracias por ponerte en contacto con nosotros.

      Seria necesaria unanimidad pues se está modificando la configuración del inmueble.

      Recibe un cordial saludo.

      El equipo de Fincas Mistral

      Responder
  4. isla

    En mi CP se construyó hace 15 años un ascensor y se aprovechó para abrir una segunda entrada para acceder al efificio. Ahora han propuesto poner un portero autonómico en este segundo acceso. ¿Qué mayoría sería necesaria para instalarlo?
    Gracias

    Responder
    1. David Palacios Autor

      Buenos días Isla,

      En primer lugar,gracias por ponerte en contacto con nosotros.

      Esta es una cuestión de mera gestión de la Comunidad por lo que es suficiente la mayoría simple. Si se tratara de contratar un nuevo servicio para la Comunidad, por ejemplo, un conserje entonces serían tres quintas partes.

      Recibe un cordial saludo

      El equipo de Fincas Mistral

      Responder
  5. Daniel Borraz Fernandez

    Quiero instalar placas solares de agua en la terraza del edificio de 16 viviendas siendo yo uno de los cuatros
    en la ultima planta, ¿ que mayoria necesito de los asistenes a la junta extraordinaria a celebrar proximamente ?

    Gracias

    Responder
    1. David Palacios Autor

      Buenos días Daniel,
      Será necesaria una mayoría de un tercio de los propietarios o un tercio de las cuotas de participación, como así lo estipula el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
      Recibe un cordial saludo,
      El equipo de Fincas Mistral.

      Responder
  6. Jean-Jacques

    nuestra comunidad tiene pisos en la planta baja con jardines de uso privado.
    estos jardines tienen una valla de cetos que algunos propitarios quieren cambiar
    y otros no.
    En nuestra proxima asemblea esta teme se va a votar. Que tipo de majoria es
    valida por este voto ?

    Responder
    1. David Palacios Autor

      Buenos días,
      Para cambiar la valla será necesaria unanimidad en la votación, debido a que influye en la configuración del edificio.
      En este enlace puedes ver las mayorías en la comunidad bit.ly/MayoríasNecesarias
      Un cordial saludo,
      El equipo de Fincas Mistral.

      Responder
  7. monica

    <En mi Comunidad el local de al lado quiere poner un tejadillo sobre unos pilares que tiene en el patio, nos ha solicitado permiso para hacerlo porque se lo exige el ayuntamiento cuantos votos necesita para poder hacerlo??

    Responder
    1. David Palacios Autor

      Buenos días Monica,
      Si lo que pide el local altera de alguna manera la configuración del edificio, será necesaria unanimidad en la votación de la Junta.
      Recibe un cordial saludo,
      El equipo de Fincas Mistral.

      Responder
  8. Pilar

    Buenas.
    Primero agradecerte tu respuesta.
    Ahora te expongo el caso. Somos una propiedad de 54 vecinos. Tras una junta ordinaria celebrada a principios de julio en la que se aprueba el horario de piscina hasta las 22:00 h., por un grupo de vecinos se pide una junta extraordinaria a principios de agosto para cambiar ese horario hasta las 24:00 para que puedan jugar sus hijos allí. Te comento que la piscina no está vallada y que hay bajos alrededor del recinto de la piscina (el recinto tendrá unos 50 m2 incluyendo la zona de baño). El administrador pide el voto a favor y tras contarlo nos dice que de 27 propietarios asistentes en 2ª convocatoria votan a favor 17 y que está aprobado. Yo era uno de los 11 restante y a mí no se me pidió el voto en contra. ¿Eso es posible?
    PD: yo no soy afectada, pero no me parece que se use esa zona para “soltar” allí alos niños (que los hay entre 5 y 12 años) y ellos estar tranquilos en sus pisos.

    Responder
    1. administrador

      Estimada Pilar,
      Entendemos que si no manifestaste en la reunión tu posición a favor o en contra de la propuesta, contó como una abstención, es decir, un voto neutro.
      Un cordal saludo,
      El equipo de Fincas Mistral.

      Responder
  9. Alfonso

    Buenos dias,
    En la comunidad de mi padre, que es mayor de edad, en Vitoria se propone bajar el ascensor a cota 0 o poner un elevador. Para tomar un decisión sobre el asunto he pedido que se lleve un presupuesto del coste de cada obra, me han contestado en la administración que lleva la finca que primero hay que votar una cosa o la otra, que no van a perder el tiempo no trabajar en balde para que luego el que no se elija no se haga. Yo creo que estoy en mi derecho de saberlo antes de tomar una decisión. ¿Pueden negarse a hacerlo y hacer que votemos sin que sepamos el coste aproximado de cada una de las obras? ¿Se necesita mayoría absoluta para aprobar la obra? Muchas gracias de antemano por tu atención.

    Responder
    1. David Palacios Autor

      Buenas tardes Alfonso,

      En nuestra opinión el administrador sí os debería asesorar sobre los costes de cada una de las opciones.
      En cuanto a la mayoría, en este otro post, puedes informarte:

      Recibe un cordial saludo

      El equipo de Fincas Mistral

      Responder
  10. David

    Buenos dias. Estaria muy agradecido si me aclararan una duda. En las votaciones en segunda convocatoria con requisito de mayoria simple, se cuentan tambien los votos de los vecinos no asistentes pero representados?
    Ejemplo. Cominidad 100 vecinos. Asistencia en segunda convocatoria de 20 propietarios y cuotas de participacion iguales. Se vota y a favor 19, en contra 1 propietario, pero este ultimo lleva un total de 25 hojas de representaciones de propietarios no asistentes. Como se hace el recuento? Gracias de antemano por su respuesta.

    Responder
    1. David Palacios Autor

      Buenos días David,

      Debemos remitirnos al artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal donde dice lo siguiente:

      “. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.”

      Por tanto, resolviendo tu duda, a efecto de cómputo esos votos son como si hubieran estado presentes y hayan asistido a la Junta. Lo que se deberá comprobar es que cada una de las 25 delegaciones está correctamente cumplimentada y firmada por el propietario del inmueble.

      Recibe un cordial saludo,

      El equipo de Fincas Mistral

      Responder
  11. santiago

    En la escritura y en los estatutos de mi comunidad consta el suministro energético que tenemos.Siendo el mismo individual,cada propietario paga lo que consume.No tiene gastos de termino fijo,ni de alquiler de contadores ,solamente del I.V.A.
    Ahora dos o tres propietarios plantean acceder a un nuevo suministro conculcando lo escrito en los estatutos.El administrador convoca una reunión extraordinaria que nadie le ha solicitado y manda a una persona con publcidad de una empresa para intentar convencer al personal del nuevo suministro.
    Si se hace una votación ,¿tiene que ser por unanimidad,por las 3 quintas partes o por un tercio para que el cambio se lleve a efecto? Gracias por su atención.

    Responder
    1. David Palacios Autor

      Buenas tardes Santiago,

      Siendo que se trata de un nuevo suministro energético colectivo, se necesita la aprobación de 1/3 de las cuotas de participación. La Junta, para que sea válida, la debe de convocar o el presidente o el 25% de los propietarios. El administrador no tiene potestad para convocar juntas si no es con el visto bueno de los anteriores.

      Recibe un cordial saludo

      El equipo de Fincas Mistral

      Responder
  12. Rosario alamo arnaiz

    Quieren cambiar la puerta del portal,la cual esta en buenas condiciones.
    Es necesario mayoria o unanimidad?

    Responder
    1. José Luis Gabaldón

      Estimada Rosario,

      Cambiar la puerta del portal requiere mayoría simple de los propietarios ( la mitad más uno). Ej: En la Junta bajan 10 propietarios, 6 votan a favor de cambiar la puerta del portal, 3 votan en contra y 1 se abstiene. Las abstenciones son neutras, no computan.
      Se han pronunciado 9 personas: 6/9 = 66.66% votos a favor. y 33.33% votos en contra. Hay mayoria de votos.
      Y ahora vemos si hay mayoria de coeficientes.
      Esas 6 personas que votaron a favor tienen un 12.2% de coeficientes y los que votaron en contra un 10% de coeficiente. Ganan por coeficientes tambien.
      Se cumple LA DOBLE MAYORIA DE VOTOS Y CUOTAS.

      Se puede cambiar la puerta del portal.

      Por último, se envía el acta a los vecinos y hay que esperar 30 días por si alguien se quiere pronunciar tanto a favor o en contra por si cambiara la decision final.

      Responder
  13. Fernando García

    Un vecino de mi comunidad quiere aparcar su moto en el patio comunitario . En los estatutos de la comunidad pone claramente que no se puede. Como sería esta votación por unanimidad o mayoría simple si se plantea como una cesión concreta de ese espacio?
    Muchas gracias

    Responder
    1. José Luis Gabaldón

      Estimado Fernando,

      Si en los Estatutos especifica que no se puede requiere unanimidad para modificar ese artículo de los Estatutos. Unanimidad significa que no debe haber ningun voto en contra, lo cual es muy difícil.

      Un cordial saludo,

      Responder
  14. Roberto Garcia

    Buenas tardes José Luis ,

    En mi comunidad existe una terraza exterior con acceso desde el portal y desde una lonja. Dicha lonja nos pide el uso y disfrute de esa terraza ya que nosotros no la usamos. Quería saber que cantidad de vecinos debe estar de acuerdo en el cese de esa terraza.

    Responder
    1. José Luis Gabaldón

      Estimado Roberto,

      Esa terraza por lo que indicas es un elemento común de la Comunidad. Tenéis que tener en consideración una serie de cosas. Si queréis ceder el uso de esa terraza a una lonja (local comercial) habría que establecer un contrato entre la Comunidad y ésta y reflejar ese contrato en acta:
      – Duración del uso, renovación, rescicisón, percepción de algún alquiler, permitir o no cerramientos en esa terraza, destino de esa terraza para que va a ser (almacén, eventos…)
      Hay que tener en cuenta todos estas cosas porque sino vendrán los problemas a largo plazo con esa posible cesión.

      Plantearos estas cuestiones porque son las más importantes.

      Un cordial saludo,

      Responder
      1. Roberto Garcia

        Muchas Gracias José Luis, lo que comentas del contrato con la comunidad ya lo tenemos pero tenemos la duda de cuantas personas deben estar de acuerdo para llevarlo a cabo.

        Responder
  15. Antonio

    Buenas tardes:
    En mi comunidad quieren comprar unas hamacas para la piscina. Por espacio no se puede comprar una por piso.
    1º ¿Se podria entender que afecta a la estética de la urbanización y exigir la unanimidad para que sea aprobado?
    2ª De ser aprobado, dicen que solo se podrá utilizar una por vivienda. Hay 80 viviendas y solo se quieren comprar 20. Mi vivienda tiene derecho a 3 personas en la piscina simultaneamente. ¿Me pueden obligar a solo utilizar una hamaca?.
    Muchas gracias y un saludo.

    Responder
    1. José Luis Gabaldón

      Estimado Antonio,

      Respondo a lo que preguntas:

      – La compra de unas hamacas para la piscina se aprueba por mayoría simple. No requiere unanimidad.
      – Si la Comunidad quiere aprobar dentro de su reglamento de régimen interno que cada vivienda pueda usar solo una hamaca se puede hacer. Hay que tener en cuenta que esto se hace pensando cuando haya mucha gente de forma simultánea en la piscina para que solo unas viviendas no acaparen muchas hamacas.

      Pero hay que usar la LOGICA Y EL SENTIDO COMUN está claro que si en la piscina hay pocas personas y sobran hamacas una vivienda va a poder ocupar dos o tres hamacas en ese momento. No se perjudica a nadie en el uso de las zonas comunes. Es cuestión de civismo.

      Responder

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